----商铺的自白：我已逐渐成为“危险资产” ， 希望大家谨慎投资//----

----商铺的自白：我已逐渐成为“危险资产” ， 希望大家谨慎投资//----

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大家好 ， 我是商铺 ， 我有很多种类型 ， 主要是商场商铺、社区商铺、小区底商、商业街商铺等 。 因为我属于典型的投资类房产 ， 而且前些年为投资者们赚取了较高的回报 ， 所以我一直以来都受到投资者的青睐 ， 尽管现在我的回报率越来越低 ， 还是有不少的投资者选择投资我 ， 有可能他们不懂 ， 也有可能他们认为风险高 ， 回报才会越高 。 我希望提醒大家的是我现在已经成为了很多投资者的\"危险资产\" ， 租不出去 ， 卖不出去 ， 希望大家投资商铺时一定要谨慎 。 我成为危险资产主要是现在面临以下4大困境 。

商铺被过量修建

因为城镇化的加速发展 ， 城市的规模越来越大 ， 房子越修越多 ， 人口密度也越来越小 。 以前人口密度是很大的 ， 商铺的总量相对来说也不多 ， 所以以前的商铺基本上都能租出去 。 现在各大城市都在发展新城区和郊区 ， 人口正在被转移 ， 这些区域修建了大量的房子 ， 也修建了大量的商铺 ， 商铺过量的现象开始显现出来 ， 消费人群基本上养不活这么多的商铺 ， 所以就出现了地段好的商铺很好出租 ， 地段稍差的商铺则租不出去的情况 。

回报率持续下降

一般来说 ， 商铺在15年内收回成本就是很优质的商铺 ， 折合每年的回报率在7%左右 ， 但是现在大多的商铺都不能达到这个水平 ， 而且低了不少 。 回报率低主要是因为商铺的价格高 ， 租金又没怎么上涨导致的 。 开发商不会管投资者能租多少钱 ， 只在乎自己能卖多少钱 ， 很多对商铺不了解的投资者根本没有考虑过后期真实租金能租多少 ， 也没考虑过商铺是否能值那么多钱 ， 买了以后才发现高租金根本租不出去 ， 要么就降低租金降低回报率 ， 要么就高租金等人来租 ， 租金高于市场价的商铺一般都租不出去 ， 也就意味着根本没有回报 。

贷款利息不容小觑

大多的商铺都是可以贷款的 ， 最低首付五成 ， 贷款五成 。 因为商铺属于商业性质 ， 贷款最长年限为10年 ， 房贷利率也高于住宅的房贷利率 ， 而且商铺本身总价较高 ， 贷款金额也较多 ， 所以算下来10年的贷款利息也是很高的 。 商铺的投资回报率不能只看表面的租金和总价 ， 这样计算出来贷款购买的商铺回报率是不准确的 ， 还要结合房贷利息来计算 ， 这样无疑让回报率变得更低了 。

电商冲击大

以前电商还未兴起时 ， 大家购物都只能依赖实体商铺 ， 一般的东西都是在房屋周边购买 ， 所以商铺当时很好出租 ， 租客的生意也是很好 。 最近几年电商发展越来越快 ， 对实体商铺的冲击也越来越大 ， 很多租户都是因为生意越来越差选择退租 ， 这样商铺的出租变得越来越难 ， 租金上涨也越来越难 。

以上这几个因素就是导致我逐渐变为危险资产的原因 。 我除了现在不好出租以外 ， 我的出售也遇到了困难 。 我的过户税费变得越来越高 。 部分城市商铺的税率高达20%以上 ， 意味着100的商铺需要交高达20万的税费 ， 这种情况下 ， 还有多少人愿意购买二手商铺？我为投资者赚取的回报越来越少 ， 我的回本时间达到2、3十年 ， 很多商铺变成危险资产已名副其实 。 我希望大家在选择投资商铺时一定要谨慎 。