----央行前司长盛松成今日再谈楼市：房价可能再一次上涨//----

每到年底 ， 各方专家粉墨登场 ， 以不同的方式评论着当前楼市 。 就在国家统计局及社科院公布的数据表明 ， 房价已进入下行 ， 楼市就如这个季节一样进入了冬天 。 一些经济学家如马光远、潘向东等甚至提出 ， 在经济下行压力加大之际 ， 楼市调控可能放松 。 部分城市也因房价下跌太快 ， 在部分区域出台了小范围的限购放松政策 ， 例如人才引进政策文凭就调低到了中专水平 ， 个别城市连社保缴纳的要求也降至一个月 。 这表明楼市真真切切的转冷了 ， 大家开始担心起房价大幅下跌的意愿出来了 。

对于当前的楼市表现 ， 中欧陆家嘴国际金融研究院常务副院长、中国人民银行调查统计司原司长盛松成今天发表了题为《我国房地产调控应重视结构性问题》的主旨演讲 ， 他认为“未来半年到一年以后 ， 房价可能再一次上涨” 。 从房地产相关数据来看 ， 已接近正常水平 。 房地产贷款同比增速比上年末回落4.4个百分点 ， 已经连续14个月回落 ， 且房地产开发投资增速下行已经持续了半年 。

盛松成先生认为：房价可能再一次上涨 ， 其根本原因是现在楼市调控 ， 控的是需求 。 而需求只能延缓 。 你不可能控了以后就不买房了 。 现在不买不等于以后不买 。 而供给如果继续下降 ， 一年以后房价很可能上涨 。 一二线城市整体人口是净流入 ， 而土地供应不足 ， 特别是东部地区更加明显 。

我们认为 ， 盛松成先生的观点稍显片面 。 首先 ， 影响楼市供求关系的不仅是政策还有购买力 ， 居民有钱买房才行 ， 没有钱 ， 住房不是需求 ， 是需要 ， 表明需要一套房子 ， 但是无力支付 。 央行最新公布的居民杠杆率已超60% 。 住房购买力的透支不仅从央行发布的杠杆率来看已不能再增加 ， 从当前新房促销来看 ， 大量的分期首付就是证明 。 特别是在经济下行之中 ， 买房的购买力是缺失的 。 一句话 ， 想买房的人以现有的房价真的买不起了 ， 经济好的人已经买房 。 难道掏空六个口袋买的房子 ， 还有多少口袋来接盘呢？

其次 ， 人均居住面积达到39平米 ， 表明住房总量已足够 ， 只是分配不均衡 ， 有人几套房 ， 少数人一套没有 。 前几天 ， 我们根据近三年每年商品房成交量及新生儿出生数量作了一个比较 。 发现 ， 平均每年已经多出了近900万套房子空置 。

第三、城镇化高峰期已过 ， 根据国家统计局的数据 ， 虽然我们当前的城镇化率在60%左右 ， 但是 ， 由于计划生育及户籍政策的原因 ， 未能准确的反应真实的城镇化率 。 根据经济学家高善文博士前几天公布的数据 ， 我们真实的城镇化率目前已经达到了70% 。 由于农村60岁以上老人大部分不太可能进城 ， 以及发达国家城镇化率超过70%的房地产表现来看 ， 增量市场下滑很快 ， 需求快速减少 。 也就是说 ， 买房的需求正快速减少 ， 房价也就没有了上涨的道理 。

尽管我们不赞成盛松成先生关于房价会上涨的分析 ， 但是 ， 我们认为 ， 他提出的解决地区失衡及优化供给结构的建议是正确的 ， 在此为他点个赞 。 至于房价 ， 除少数几个城市外 ， 以降为主 。 具体是那几个城市会回升 ， 我们前期做过多次分析 ， 大家有兴趣可关注我们后 ， 在前期文章中查看 。 房价整体上要上涨的想法 ， 可能想多了 。