其次就是所谓的“城市更新” 。 除了土地财政收入、前期天量的征收整理成本 ， ZF更多会考虑城市形象 ， 招商引资 ， 发展高端服务业 。 也就说中 ， 这些棚改地块更多地附带配建商业、办公、学校甚至公园等要求 ， 改善周边的城市面貌并完善配套 。 比如南小区地块 ， 之前相关部门也已经出台了相关规划 。 我们可以很明显看到增加了公共管理和公共配套用地 。

但是 ， 对于房企来说 ， 配建要求越多 ， 隐藏的开发成本越高 。 最终导致不论楼盘绝对单价多少 ， 棚改地块的土拍“溢价率”都不会很高 。

最后 ， 就是房价的结构性上涨 。 我知道现在说“房价上涨”已经上升到政治不正确的表现了 。 但事实中 ， 的确有这个“可能”出现 。 海州区货币化安置棚改是在楼市火爆行情中启动 ， 拆迁成本较高 。 比如南小区地块补偿标准是12000元/㎡ ， 东天池地块9300元/㎡ ， 外仓街地块9700元/㎡...

征收成本高决定了地价高 ， 最终也会反馈到房价 。 所以 ， 目前的主城区房价 ， 尤其是核心主城区货币化安置棚改用地周边的楼盘 ， 是存在房价上涨的空间 。

另外 ， 不知大家有没有发现 ， 现在市场上真实购买大军以“刚需”、“刚改”为主 。 总价超过150万的房源 ， 去化相当困难 。

当下楼市 ， 越来越受“总价思维”约束 。

上轮行情没启动时 ， 大家为什么去买原新海新区？便宜 ， 总价低 。

现在呢？

新区们房价不仅涨上来了 ， 房子还越做越大 ， 户型130㎡往上走 。 反观主城区 ， 越来越多楼盘选择了“跑量户型”即90-130㎡ 。

购房者从追求单价合理 ， 已经转向总价/功能的可接受 。 把房间做小 ， 功能做全 ， 相对面积段降低 ， 以牺牲舒适为代价抢主流需求 ， 这种趋势会持续下去 。

对于这些购房者 ， 只能“往回买” 。 什么城市发展 ， 区域高端配套 ， 在人民币面前 ， 都很无力 。

所以 ， 在新区和主城区房价差越来越小、购买力回流的背景下 ， 谁才是洼地？

结语：

可能有人注意到 ， 进入2019年 ， 越来越多的大V、自媒体开始说同一句话：回归主城 。

为什么？

过去 ， 很多新区派是因为手头预算不多 ， 而主城区负担又太高 ， 所以只能在新区项目里选选 。

但随着城市不断扩张 ， 房价的上涨 ， 过去的新区洼地 ， 正在以肉眼可见的速度被快速填平 。

房价扁平化了 ， 价差消失了 ， 就没有必要一个劲的死磕新区了 。

毕竟 ， 在整个市场回归冷静 ， 投资风口变得扑朔迷离的当下 ， 还是主城区的配套看得见摸得着 ， 还是主城区的变现能力更强 ， 还是主城区的房子更好租 。

（本文不构成投资建议 ， 仅代表作者本人观点）