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第一点 ， 为啥 ， why？

今年8月 ， 人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告 。 目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价 ， 但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价 ， 不能及时反映市场利率变化 ， 不利于保护借贷双方的权益 。 为进一步深化LPR改革 ， 因此央行发了这个公告 ， 目的是推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换 。

第二点 ， 最为关心的房贷利率怎么变 ， How？

原则很简单 ， 以前按揭房贷利率是以基准贷款利率为基础 ， 不同年份不同城市按照一定比例上浮或者折价发放给购房按揭者 。 现在不这么做了 ， 要改成以LPR为基准加减基点才是购房者的按揭利率 。 下面举例子就明白了 。 以前5年期以上基准贷款利率是4.9% ， 而12月最新LPR利率是4.8% 。

A情况上浮10%：原先按揭利率为4.9%×（1+10%）=5.39% ， 转换的前提是存量的贷款利率不变 ， 那么转换后利率还是5.39% ， 那么就是通过LRP加点0.59% ， 这样利率还是5.39% ， 即 LRP+0.59%=5.39% 。 转换后 ， 按揭利率将会随着5年期LRP的变化而变化 ， 而加点部分是固定不变的 。

B情况下浮10%：原先按揭利率为4.9%×（1-10%）=4.41% ， 那么转换后利率还是4.41% ， 那么就是通过LRP减点0.39% ， 这样利率还是4.41% ， 即 LRP-0.39%=4.41% 。 以后按揭利率将会随着5年期LRP的变化而变化 ， 而减点部分是固定不变的 。

第三点 ， 如何选择?

从明年3月1日开始 ， 可以选择将房贷利率转换为LPR加减点 ， 或者转变为原先固定利率不变 。 很简单 ， 就是购房者面临的选择是：1 ， 利率从此固定下来；2 ， 跟随LPR波动 。

不得不说YM这一政策是有一些阴的 ， 因为面临选择那么就一定有人担心未来利率上涨从而选固定利率 。 未来LRP的下行是一定的 ， 长期看利率往下走也是必然趋势 。 因此这里强烈建议 ， 一定不能转变为固定利率！一定不能转变为固定利率！一定不能转变为固定利率！！随着LPR的长期下降 ， 大家按揭还贷的利息将会越来越少 。

最后 ， 影响？

前面也说未来几年LRP大概率是向下走的 ， 也就说利率是处于逐步的降息通道中 ， 所以购房者一定要转化为LPR加减点的模式 。 对于购房者 ， 如果以前买房时候利率是上浮的 ， 那么利息下降同样幅度 ， 按揭利率下降将不如之前多；对于以前买房时利率是下调的 ， 那么利息下降同样幅度 ， 按揭利率下降将比之前要多 。

总的来说 ， 央行的目的就是让所有房贷利率从此跟LPR挂钩起来 ， 准确说是五年期以上的LPR ， 并且可以预见下来几年 ， 5年期LRP的下降力度和速度将会弱于1年期LRP 。 国内金融市场这几年一直有个大问题就是企业尤其民企的实际融资利率高企下不去 ， 这对目前经济找底寻底是极为不利的 ， 央行做出LPR的改革目的就是可以高效的引导企业融资利率实际下行 。

LPR机制下可以更好的对“实体经济”的经营贷那些进行精准降息（房地产表示不服 ， 我也是实体经济好吗） 。 LPR可以类似理解成香港市场的Hibor和伦敦市场的Libor（银行间拆借利率） ， 一般企业或者个人融资利率都是基于 H/L ibor加点来实现的 。

不管怎么说 。

利好：房企作为企业 ， 在降息通道将会直接受益于公司债 ， 开发贷等各项融资利率的下降 ， 而买房者的按揭利率也会有序的稳步下降 ， 降低购房的还贷压力 ， 对地产都是实实在在的大利好 。 以融创为例子 ， 未来2~3年 ， 平均融资利率往下降低2个点左右的话 ， 一年利息就可以减少大几十亿 ， 同时客户群购房还贷压力也更小了一些 。

利空：个人房贷目前有30万亿存量 ， 新机制会引导按揭利率慢慢下行 ， 对银行是不利的 。 此外其他中短期长期经营贷也与LPR挂钩 ， 也会往下走 ， 也是不利的 。 但是反过来 ， 利率下行 ， 经济重新激活启航 ， 银行自然也会受益 。

对于经济的判断 ， 我个人认为2020年比较大概率见底稳住 ， 重新启航 ， 开启新的增速相对更低不断换挡减速 ， 但是质量更高 ， 结构更优黄金十年 。 当然 ， 也会是价值投资的黄金十年 。