过去40年 ， 中国经济的平均增速超过9% ， 人均GDP提升60倍 。 但空·白研究院创始人杨现领在12月27日的个人跨年演讲《大居住领域的“边缘革命”》中判断 ， 在经济发展规律下 ， 中国作为一个高速增长的经济体 ， 未来数年将进入下行周期 ， 也是一个必然的趋势 ， 而“繁荣本身蕴含着衰退的种子 ， 衰退是人类社会和企业不断进步的底层动力 。 ”

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在这样的宏观环境下 ， 中国的房地产行业会怎么走？杨现领认为 ， 过去10年房地产的繁荣是杠杆推动的 ， 但由于目前宏观环境处于下行阶段 ， 势必会导致房地产行业进一步下行 。 受此影响 ， 房地产市场从高杠杆到高房价的循环被切断 。

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从大环境上看 ， 不要寄望于政策放松 ， “房住不炒”和“三稳”是调控的主旋律 。 同时对于全体从业者来说 ， 房价不涨 ， 才是对所有行业参与者的最大保护 。 其次 ， 城市分化将进一步加剧 ， “3+6”城市圈格局将是未来的主战场 。

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环北京、环上海、环广深三大城市圈的人口占比只有6%-7% ， 但是它们的房地产交易额总和占比接近20% ， 未来的商业布局不是安全传统的一、二、三、四线来定义 ， 而是按照环城市圈逻辑进行 ， 核心指标有两个：一是它的人口是不是净流入 ， 二是它和中心城市的距离是否保持在一个相对合理的通勤范围内 。 此外 ， 人均GDP和中心城市之间有没有收敛趋势 ， 也会影响到城市圈的市场购买力和前景 。

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杨现领判断 ， 行业由增量主导的单极时代 ， 将迈向存量主导的、多极力量博弈的大居住时代 ， 并且大居住领域将会形成30万亿的交易和服务市场 。 期间 ， 新房市场在总量上进入下行周期 ， 二手房迎来“房多客少”周期 ， 可售库存供给增加 ， 去化周期拉长 。

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但是大居住领域的“黄金时代”并没有结束 ， 只是形式却发生了变化——如果说过去是增量开发的黄金时代 ， 那么未来则是流通的黄金时代 。

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在目前阶段 ， 大居住领域发生了最深刻的变化是以“交易能力”为中心的产业链重构 ， 有的角色从舞台中心淡出 ， 有的角色则从边缘走向中心 。 边缘革命的核心就是产业话语权的转移与交接 ， 一批新物种和旧物种之间的博弈 。 在这个过程中 ， 包括开发商、代理、中介、租赁/长租公寓、物业、装修、房产互联网、房产金融等在内的多元角色 ， 将一同争夺行业话语权 。 其中 ， 中介作为边缘角色将快速崛起 ， 比如贝壳 。

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对于渠道和开发商之间的关系转换 ， 杨现领认为 ， 其本质是在房地产行业内 ， 以中介为代表的交易渠道将逐渐从边缘走向中心 ， 因为贝壳通过供给整合变得距离C端更近 。

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相比传统中介 ， 贝壳找房还重新整合了与大B或品牌之间的关系 ， 用交换关系替代了流量导流和简单的赋能关系 ， 大B让出一部分所有权和经营权 ， 获得相应的资源或利益 。 在多家委托、经纪人没有行业合作基础的背景下 ， 不存在真正意义的行业性交易平台 ， 贝壳的理论逻辑是市场公司化 ， 本质是一个公司 ， 只有如此 ， 才能最大化降低内部的交易成本 ， 建立合作的规则 。 然而 ， 这一切的基础在于“交换” ， 而非赋能 ， 贝壳冷启动的前提是链家首先打开 ， 其它品牌和经纪人才可能进来 。

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杨现领认为 ， 房地产行业的本次改变先从中介行业开启 ， 未来会有五点可以预期的变化：

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不要低估规模的力量、不要低估本地化的力量 ， 小城市 ， 也可以成长出大中介；

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不要高估线上的流量价值 ， 线上已成红海 ， 线下的挖掘却远远不够 ， 线下服务所形成的口碑才是更可持续的长期壁垒；

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不要低估门店的价值 ， 门店的价值远远没有被释放；

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不要低估组织的力量 ， 去打造最优秀、生生不息的组织；

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行业的终极使命是提升经纪人的预期寿命 ， 把经纪人拉出贫穷陷阱 ， 关键是改变经纪人对未来的预期 。

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