----楼市发生剧变 ， 房东：原价卖都卖不出去了//----

最近一段时间 ， 有不少房东原价卖自己房子却卖不出去 ， 为什么会出现这样的情况呢？

这说明原价本身就很高 ， 当地的楼市步入有价无市的格局 。 房价前期持续上涨 ， 主要是由于持续的货币超发驱动 ， 超发的货币整体推动了楼市类的资产价格 ， 另一方面是在逐利的驱动下 ， 大量投资性资金无处安全 ， 进入楼市炒高房价 。

但是自去年以来 ， 楼市调控趋势 ， “住房不炒”已成为目前及未来相对较长一段时间我国房地产市场的大方针 ， 今年以来调控不但没有放松 ， 而且有进一步趋严之势 ， 包括银保监会8月对32个城市开展银行房地产业务专项检查 ， 今年以来银保监会系统对银行机构、保险机构等合计开出4108份罚单 。

房企从融资端来看 ， 政策并不友好 ， 而从需求端看 ， 今年下半年以来 ， 多个城市上浮了房贷利率 ， 特别是二套房利率普遍上浮了20% ， 即便是在10月8日后房贷利率改为LPR利率加点的方式形成 ， 但实际利率并未下降 ， 二套房利率整体走高 ， 对楼市城求端也有明显的抑制 。

从统计局的数据看 ， 自8月份以后 ， 多个城市新房及二手房的价格均出现了环比下跌 ， 并且在之后的几个月 ， 有些城市连续出现环比下跌 ， 已步入房价下行的趋势之中 ， 环比下跌的城市也在不断增加中 ， 而从同比看 ， 有不少城市同比涨幅已经低于4% ， 不及银行理财产品的收益 。

在这样的大背景之下 ， 没有了快速上涨的预期支撑 ， 炒房客开始撤出楼市 ， 最直接的影响就是 ， 楼市成交额、成交量双双下降 ， 大量中小企房企无法及时回款 ， 造成现金流赤字 ， 出现批量破产的情况 ， 今年以来全国已有近500家房企宣布破产 。

虽然有些城市房价依然较高 ， 但没有了买盘支撑 ， 就进入了“有价无市”的局面 ， 房东就算按照原价挂盘也卖不出去 ， 这由需求层面的两个原因推动：

第一是炒房资金不愿接盘 ， 以前房价的持续上涨 ， 很大的推动力量就是炒房资金 ， 买房就是为了快速上涨 ， 赚到钱后转手卖出去 ， 形成循环购买 。 但是炒房资金本身就存在“买涨不买跌”的倾向 ， 当楼市不能继续强劲上升了 ， 他们自己就不买了 。

第二是刚需资金无法接盘 ， 除了炒房资金 ， 楼市最大的支撑就是刚需 ， 我国城镇化率至去年底为59% ， 今年预计可以达到60% ， 这与西方发达国家比还有一定差距 ， 刚需依然存在 ， 但是即便是按照原价 ， 依然是很高的价格 ， 刚需还是买不起 ， 就算有所下降 ， 同样买不起 。

当投资不愿买和刚需无力买产生共振 ， 楼市有价无市就成为一种必然 ， 就造成了很多人想卖也卖不掉 ， 而如果是出租 ， 租金回报率很低 ， 假如这些人是贷款投资买的房 ， 考虑到融资成本和机会成本 ， 其实已经开始出现了实质性亏损 。