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2.2  
东部地区住房市值占全国超6成，粤京沪苏浙鲁6省住房市值占5成  
分地区看，2018年东部地区、中部地区、西部地区、东北地区住房市值占全国的比重分别为63.2%、17%、15.4%、4.4%，而各地区对应的住房存量占全国的比重分别为37.9%、29.4%、26.4%、6.3%，东部地区住房市值占比明显超过住房存量主要在于房价较高 。2018年东部、中部、西部、东北地区住房市值分别为202.6、54.6、49.4、14.1万亿元，分别占全国的63.2%、17%、15.4%、4.4%；人均住房市值分别为38.1、14.9、13.1、13.1万元；住房市值与GDP的比例分别为421.2%、283.6%、249.3%、268% 。而对应的住房存量分别为188.5、146.4、131.1、31.2亿平，占全国的37.9%、29.4%、26.4%、6.3% 。  
  
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分省来看，当前全国51%的住房市值集中在广东、北京、上海、江苏、浙江、山东6个沿海发达省份；除宁夏外，其余省份的住房市值与GDP的比例都大于150%，北京、上海、浙江、福建、天津等8省超过330% 。从住房市值看，2018年广东、北京、上海、江苏、浙江、山东6个东部发达省份的住房市值均超过20万亿元，合计164.8万亿元，占全国的51.4% 。福建、河北、河南、四川、湖北等14个省份的住房市值在5-20万亿元之间，黑龙江、山西、贵州等8个省份的住房市值在1-5万亿元之间，青海、宁夏、西藏3省不足1万亿元 。从人均住房市值看，北京、上海、天津、浙江等8个省份人均住房市值高于30万元，重庆、湖北、山东等5个省份人均住房市值介于15-30万元，陕西、江西、四川、湖南、河南等12个省份人均住房市值介于10-15万元，青海、贵州、甘肃等6个省份人均住房市值不足10万元 。从住房市值与GDP比例看，北京、上海、浙江、福建、天津等8个省份的住房市值与GDP比例大于330%，云南、海南、江西、四川等13个省份的住房市值与GDP比例在250%-330%之间，黑龙江、陕西、山西等9个省份的住房市值与GDP比例在150%-250%之间，宁夏的住房市值与GDP比例最低为139.4% 。  
  
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2.3  
一线住房市值占全国四分之一，66城住房市值与GDP比例大于350%  
分线看，一线、二线、三四线住房市值占全国比重分别为25%、31%、44%，而其住房存量占比分别为4.1%、19.8%、76.1%，住房市值与GDP的比例分别为693%、345%、259% 。当前一线、二线、三四线城市住房市值分别为80、101、140万亿元，占全国比重分别为25%、31%、44%，而住房存量分别为20.6、98.4、378.4亿平，占全国比重分别为4.1%、19.8%、76.1%；人均住房市值分别为104、35、12万元，住房市值与GDP的比例分别为693%、345%、259% 。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市住房市值分别为30.4、27.3、9、13万亿元，人均住房市值分别为141.2、112.8、60.2、100.1万元 。  
  
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一二线住房市值高主要源于人口长期集聚下的人地严重错配和货币长期超发，房价明显较高 。第一，人口长期大量向一二线核心城市集聚 。1990-2018年，一线城市人口占比从2.8%增至5.3%，二线城市人口占比从16.1%增至20.5%，三四线城市人口占比从81%降至74.2% 。人口向一二线集聚的背后，是经济的集聚 。该时期，一线城市GDP占比从9.4%增至12.2%，二线城市GDP占比从23.8%增至33.7%，三四线城市GDP占比从66.8%降至54.1% 。2018年，一线、二线、三线、四线城市经济-人口比值分别为2.3、1.6、1.0、0.6，这预示着四线城市人口将继续大幅流出，一二线城市人口将继续集聚 。此外，核心城市优质公共资源高度富集，中国特有户籍制度使得公共资源与户口挂钩，而户口基本与房产挂钩的情况更加促进全国高收入人群向核心城市集聚 。第二，人地严重错配，一二线城市土地供给严重不足 。根据住建部统计，2006-2016年中国城区人口1000万人以上的城市城区人口增量占比16.9%，而建设用地增量占比仅3.5% 。此外，大城市住宅用地被严格控制，2009-2018年一线城市住宅类用地供应面积从2585万平方米降至1426万平方米，占100个大中城市住宅类用地比例从8.0%波动降至4.5%；二线城市住宅类用地比例从45.3%波动下降至43.2%；而三线城市从39.8%波动上升至51.3% 。第三，货币超发使得广义货币增速多高于名义GDP增长，尤其刺激供给短缺、优质公共资源富集的一二线城市房地产价格快速上涨 。1998年以来中国广义货币供应量M2年均增速15.2%，高于名义GDP年均增速的12.5%，全国新建商品住房销售均价年均增速达7.9%，低于同期M2增速7个百分点，而一线城市房价基本与M2增速持平 。

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