随着房价的上涨 ， 大部分房产变得越来越值钱 。 现在小城市的一套房子的价值大多为几十万 ， 大城市的一套房子价值大多超过一百万 ， 北上广深好地段的房子价值则上千万 ， 房产已经成了大部分家庭值钱的东西 。 现在很多家庭都面临老人的房产如何处理的问题 ， 一般老人的房产都会过户给子女 ， 那么老人的房产过户给子女应该选择哪种方式呢？

现在直系亲属间的房产过户有3种方式 ， 一是赠与 ， 二是继承 ， 三是买卖 。 按照常理来说 ， 老人的房产过户给子女 ， 赠与应该是最好的方式 ， 毕竟父母的房产赠送给子女是天经地义的 ， 这是合情合理的 。 除了赠与 ， 继承应该也是很好的过户方式 ， 但是这需要父母过世后才能办 。 但是这都是大家的“自以为是” ， 根据现在房管部门对房产过户的要求 ， 一般情况下 ， 父母的房产过户给子女最好不要选择赠与和继承 ， 以后出售时会多交税 ， 选择买卖过户反而更好 。

赠与过户

房产过户主要涉及到3个税种：契税、个税和增值税 。 赠与过户是免个税和增值税的 ， 不免契税 。 一般买卖过户的契税为1%-3% ， 赠与过户不享受契税优惠 ， 需要交3%的契税 。 现在还有部分城市办理赠与过户时需要赠与公证书 ， 赠与公证书还会涉及到部分费用 。

继承过户

继承是需要老人过世后才能办理的 ， 所以有一定的局限性 。 继承过户免契税、个税和增值税 ， 不需要交税 。 部分城市可能会需要继承公证书 ， 会有一部分费用 ， 可以忽略不计 。

买卖过户

买卖过户就和正常的二手房交易没有区别了 ， 根据房屋的情况交税和免税 。 只要房屋满了两年 ， 就可以免增值税 ， 所以一般情况下老人的房产过户给子女都不用计算增值税 ， 如果未满两年也可等满两年再过户 。 如果房屋满了五年 ， 且是老人的唯一房产 ， 可以免增值税和个人所得税 。 一般情况下 ， 我们就用计算免增值税即可 ， 需要交个税和契税 。 住宅的买卖过户是享受契税优惠政策的 ， 首套房90平及以下1% ， 90平以上1.5%；二套房90平及以下1% ， 90平以上2%；三套房及以上不看面积3% 。 所以只要子女为首套房或者二套房 ， 最低只需交1%的契税 ， 最多交2%的契税 ， 加上1%的个税 ， 总共税费为2%-3% 。

综上所述 ， 继承过户不需要交税 ， 赠与过户最低需要3%的契税 ， 在房屋满两年的情况下 ， 买卖过户最低需2%的税费 ， 最高需3%的税费 ， 如果房屋满五唯一 ， 只需最低1%的契税或者最高2%的契税 。 这样看来继承最划算 ， 买卖过户比赠与可能还划算一些 。 但是这里仍不建议选择继承过户和赠与过户 ， 主要是因为继承过户和赠与过户未来可能存在“麻烦” 。

赠与过户和继承过户的房产 ， 未来出售有20%的差额个税

如果从眼前看 ， 继承过户肯定是最划算的 ， 因为不用交税 ， 但是我们不能保证我们继承过户或者赠与过户的房子会持有一辈子 。 如果是继承或者赠与所得的房产 ， 以后出售会有20%的差额个税 。 比如赠与和继承时的评估价为80万 ， 5年后我们卖时的评估价为150万 ， 差额为70万 ， 需要交14万的个人所得税 。 在现实生活中 ， 有差额个税的房子一般都不好卖 ， 除非由房东承担个税 ， 购房者肯定是不愿意承担个税的 。 所以考虑到差额个税的问题 ， 老人的房产给子女最好选择买卖过户的方式 ， 只要房产满了两年 ， 也不会交很多的税 ， 不用担心以后出售的问题 。