过去的一年 ， 是坚持房住不炒的一年 ， 是实施经济发展转型升级 ， 不靠房地产刺激经济的一年 。 为了确保楼市稳定 ， 房地产能够持续健康发展 。 全年楼市调控政策中含一城一策大约超过了550次 ， 房价也实现平稳回落 。 由于房地产各方影响因素太多 ， 房价的变化涉及面也比较广 。 在新的一年开启之际 ， 我们来做一个选择题 ， 众多房价影响因素中 ， 那一个才是最重要的呢？

我们改编一句诗来提出这个问题：楼市调控飞将在 ， 房价不涨迎春天 ， 请问 ， 飞将是谁？

第一 ， 供求决定价格 。 房子和其它商品一样 ， 供大于求 ， 房价下跌 。 供小于求 ， 房价上涨 。 目前城镇人均居住面积已经从人均10平米增加到40平米 ， 居住需求得到了满足 。

第二 ， 货币现象 。 如果货币印发的多 ， 价格就会涨 。 2004年国家基础货币发行量是4万亿 ， 到去年是32万亿 ， 涨了8倍 ， 翻了三番 。 黄奇帆说 ， 通货膨胀支撑了房地产 ， 或者房地产吸收了通货膨胀的因素 ， 使得社会上其他的东西不怎么涨 。

第三 ， 汇率 。 汇率的变化影响外资的流入与流出 ， 从而对资金面产生一定的影响 ， 也对房价有着间接的影响 。

第四、建筑成本 。 建筑材料、建筑工人的工资及房地产公司相关的管理费用都构成了商品房的成本 ， 成本增加了也会带动房价的上涨 。 按成本加利润来定价是普通买房人对房价认知中很重要的一个因素 。

第五、地价 。 房地产业内早就用面粉与面包的价格来比喻地价与房价的关系 ， 面粉涨价了 ， 面包自然也会涨价 。 面粉降价了 ， 面包的价格当然会降下来 。 其思路仍然是成本定价模式 。

第六、金融 。 不管是房地产公司还是买房的业主 ， 都必须通过银行借贷才行 。 房地产公司靠银行资金来完成土地购买与楼盘开发 ， 买房人靠银行按揭来实现买房的愿望 。 谁都没有实力通过全自己的全款来开发楼盘或炒作房地产 。 只要对钱的管控收紧了 ， 房价也就没有了上涨的基础 。 银保监会严禁一切资金违规流入房地产 。

第七、限购、限售政策 。 在楼市热度过高的城市 ， 通过户籍政策来确定买房资格 ， 通过限售政策来调控房子流通的时间 。 限购、限售实际上也是从需求端来抑制房价的上涨或下跌 。

第八、人口数量 。 房子的金融属性回归居住属性后 ， 房子能否具有价值就得看人口数量的多少 。 有人才有买房的需求 ， 才能稳住房价 ， 那些人口流出的城市房价出现下跌或不值钱就是这个道理 。

第九、买房赚钱的预期 ， 只要大家认为房价会持续上涨 ， 就愿意投入资金买入大量房子 。 如果预期变化 ， 也就没人炒房了 ， 房子的需求也就减少 ， 房价自然就降下来了 。 所以 ， 住建部的调控中就重点强调调了稳预期的重要性 。

总体来看 ， 房价波动的影响因素主要是这九个方面 ， 那么 ， 大家认为 ， 那一个才是最重要的影响因素呢？用我们文章题目中的内容来问“楼市调控飞将在 ， 房价不涨迎春天” 。 请问 ， 能让房价不上涨的这个飞将是谁？作为买房人 ， 如果能充分理解这些因素的内涵 ， 就能更好的做出决策 。