----【蓝海经济观察】坚冰逐渐融化//----

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文：沈奇  杨政

1.四季度以来 ， 各种限制政策放松的传闻不断

（一）10月15日南京市六合区不动产交易中心确认根据最新政策只要是有大专学历的外地人提供南京市居住证和学历证明单身买房人提供个人身份证和户口本已婚家庭提供相关婚姻材料即可在六合不动产登记中心开具购房证明 。 但该购房证明只限于在六合区内购房大厂不在执行范围内 。

（二）11月22日网传广州微调限购政策对于外地购房者5年社保个税可叠加互认 。 即社保个税缴纳记录可以互认即便社保中断只要个税仍在缴纳均可视为正常缴纳 。

（三）11月25日 ， 四川成都天府新区限购放松三类人员可直接购房：四川天府新区成都直管区放开限购直管区招商引资企业(机构)员工、行政企事业单位员工、引进(推荐)人才三类人员购买直管区范围内的住房不受户籍、社保缴纳时限的限制 。

（四）11月29日晚间 ， 佛山市人力资源和社会保障局与佛山市住房和城乡建设局联合发布《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》 ， 标志着佛山开始解除限购 。

（五）12月13日 ， 广东省广州市南沙区住房和城乡建设局发布了一则《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》 。 20日 ， 广州市黄埔区住房和城乡建设局发布一则《关于完善人才住房政策的通知》 。 这标志着广州解除限购的大幕拉开 。

（六）12月25日 ， 全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制 ， 全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件 。 完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策 ， 精简积分项目 。

2.房地产投资对固定资产投资形成支撑

2018年 ， 基建投资增速大幅下滑成为固定资产投资增速的主要拖累 。 与此同时 ， 房地产开发投资增速保持上升态势 ， 对固定资产投资增速形成有力的支撑 。

3.房地产企业负债高企 ， 随时可能带来系统性风险

从2018年下半年开始 ， 三四线城市的中小型房企破产开始增多 ， 这些房企实力较差 ， 抵御风险能力较弱 。 截至11月底 ， 2019年房地产企业破产数量已达450家 ， 超过2018年全年的破产数量 。

上市的房企中 ， 规模较大的万科、保利、招商蛇口、金地等相对安全 。 相对较小的上市房企净负债率则普遍大于100% ， 货币资金比率也相对较低 ， 短期债偿压力巨大 。

据中交地产的中报显示 ， 上半年偿还债务支付现金多达59.72亿元 ， 其中2月份发行的7亿元债券就已全用于偿还“16中房私”的本金及利息 ， 这已经显示出中交地产在“借新还旧” 。

荣盛发展虽然净负债率98.65% ， 但其货币资金比率却只有76.38% ， 短期债偿压力很大 。 12月11日 ， 荣盛发展公告称 ， 公司股东荣盛控股质押1.64亿股 ， 质押用途为偿还债务 。

已经深陷债务危机的泰禾集团就更加艰难 ， 只能靠着变卖资产自救 。 即便如此 ， 泰禾集团依然有逾300亿的短期有息债务需要偿还 ， 而其三季报中显示的货币资金只有147.3亿 。