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服务引擎“梦想”的实现离不开开发引擎的稳健前行 。 自2011年开始 ， 龙湖集团把每年销售回款10%作为上限 ， 投资于持有型物业 。

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那么 ， 龙湖核心的引擎——开发业务又交上了怎样的答卷？2019年 ， 龙湖集团提前一个月完成年度销售目标 ， 目标完成率位居千亿房企前列 ， 并连续保持着20 %以上的增速 。 不过 ， 繁荣的数据难掩巨大的行业压力 ， 开发商们都清醒地明白：增量市场正逐渐远去 ， 规模的天花板早已到来 ， 企业生存的严峻性有增无减 。 多年的调控告诉我们：增长之下兼顾安全才是王道 。

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再来看看如今市场真实的模样：2018年至今 ， 在一城一策政策指导之下 ， 市场周期明显变短 ， 城市分化、轮动规律被打破 。 谁能把握城市时机 ， 谁能将城市聚类 ， 谁才能赢得有质量的规模发展 。 而这正是克制的龙湖所坚守的：不单纯追求规模增长 。

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2019年 ， 龙湖集团坚定布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等7个城市群的55个城市 。 这些无一例外都是高能量级城市 。 一项数据显示 ， 京津冀、长三角、粤港澳、长江中游、成渝、山东半岛等八大城市群的总面积只占了中国国土面积的18% ， 但却聚集了全国62%的人口 ， 75%的经济总量 。 而龙湖90%的货量集中在这些热点城市和价值区域 ， 且成本合理 ， 这无疑为其后续盈利增长奠定了基础 。

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为未来而战

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淬炼成金 ， “双引擎”考验的是开发商真正的价值创造和运营能力 。

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这是“空间即服务（SaaS）”要回答的答案 。 简而言之 ， 龙湖要做人与空间的连接 。 即修炼三种能力：一空间制造和管理能力；二是洞察客户的能力；三是服务集成能力 。

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2019年 ， 龙湖的这三种能力都有了明确的进展 。

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龙湖集团用4-5年时间搭建了商业运营的体系化：即通过商业一体化、大数据双平台运转形成集团统筹 ， 各地区、各项目联动的运作模式 ， 这助力了龙湖商业规模化发展 。 但龙湖的风格是永远对没有质量的规模保持戒心：这从其2019年开业的十个商场就可以看出：每个商场无论在整体招商率还是在品牌同步开业率方面 ， 均接近100% ， 整体客流量也位居行业前列 。 龙湖精细化运营能力目前也位居行业前列：无论在品牌调整、空间运营调改、公共区域利用还是在IP活动方面 ， 龙湖商业均深挖到极致 。

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在长租公寓这条赛道上 ， 龙湖战略的坚定性表现得淋漓尽致 。 他们非常清楚这条赛道的逻辑：规模与品质 。 5万间、10万间、20万间是长租公寓发展需要跨越的门槛 。 5万间以下 ， 通过“手拉肩扛” ， 各个项目可以运营；5万间之上 ， 则需要强大的管理模式以及信息系统；再往上 ， 10万间左右就是盈利拐点 。 在进击的阵痛中 ， 龙湖冠寓练就了自己的“护城河” ， 盈利的答卷逐渐展开 。 规模的另一面是品质：冠寓所传递的“温暖、明亮以及爱”更具感性意义 。 活跃在一线的1000余名运营官 ， 和年轻的租客们一起面对初入社会的艰辛 ， 让他们在这里找到温暖 。

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龙湖智慧服务在行业中是公认的标杆 。 2019年 ， 龙湖智慧服务落地五大产品包（根据不同客群对物业服务的不同需求 ， 匹配针对性的产品服务包） ， 真正意义上发挥了龙湖智慧服务深度理解客户需求的能力 ， 并将这种洞察能力转化成产品 ， 为客户提供“满意+惊喜”的服务 。 与此同时 ， 在龙湖智慧服务扩张的118个城市版图中 ， 持续推进系统化建设 ， 基本实现各业务条线在线管理；企业的高速发展离不开人才战略：2019年 ， 龙湖智慧服务“点将生”招聘、成长速度以及留存比例 ， 均在大幅提升 。

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最新数据显示 ， 龙湖四大主航道协同并进的城市已多达22个 ， 这使得龙湖成为全国层面为数不多同时在四大领域拥有成熟运营能力 ， 且规模做到头部的企业 。

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潜心修炼正在逐渐开花结果 。 以“双引擎”为驱动 ， 龙湖集团锻造了开发运营复杂项目的综合能力 。 以成都梵城（总案名）项目为例 ， 该项目总体量约75万平方米 ， 聚合了住宅、商业、商办、长租公寓以及养老等多种复杂业态 。 12月31日 ， 近14万平方米的全业态购物中心成都滨江天街开业 ， 从拿地到开业 ， 龙湖仅用时29个月 ， 且滨江天街一开业就吸引了近260个国内外品牌入住 ， 其中14家品牌为西南地区首店 ， 8家品牌为成都首店 ， 实现整体招商率100% 。