关内成交现状：

新房不够 ， 存量来凑

一个神奇的现象：在福田区2019年的成交榜单中 ， 竟然出现了万科兰江山第瑧山道和黄埔雅苑骏悠园的身影 ， 并且两个楼盘的状况惊人的相似 ， 都是以成交一套房源的状况强势闯入面积榜和金额榜的前十名 。 要知道 ， 瑧山道在2018年3月份就宣告售罄 ， 而黄埔雅苑骏悠园则是2004年就交房的楼盘 ， 如今竟然都有新房出售 ， 实在让人很难不怀疑其中存在某种猫腻 。 而制造了2019年最难抢豪宅纪录的深业中城 ， 成交面积和金额均只排在第4名 ， 只能说这都是网签备案滞后的锅 。 从艰难凑齐的榜单背后 ， 楼校长还读到了一个不太乐观的信息： 福田新房实在太少了 ， 据了解 ， 2020年可能会入市的也只有皇庭公馆和加福华尔登府邸两个新盘 ， 购房者的选择面少得可怜 。 将目光回到南山区 ， 犹记得 香山美墅 和 京基御景峯 开盘时都遭遇了滑铁卢 ， 去化率均不足40% ， 没想到即使是这样的成绩都能排在前十 ， 只能说“时无英雄”啊 。 罗湖和盐田面临着同样的尴尬——供应不足 。 2019年 ， 罗湖区纯新住宅只有实地剑兰郡和传麒东湖名苑两个盘 ， 盐田区也只有佳兆业盐田城市广场、半山悦海、悦千山雅园三个项目 。 如此单薄的数据 ， 都没办法凑成一个完整榜单 ， 可真是苦了这两个区的买房人 。

关外分化严重：

大空港卖得最火

最受大众关注的关外市场 ， 非宝安区、龙华区、龙岗区、光明区莫属 。 而在这些片区中 ， 无论是总成交金额 ， 还是总成交面积 ， 大空港都完胜其他区域 。 就宝安区来看 ， 位于大空港的万科星城和华强城的成交套数和成交总金额都比排名后八位加起来的总成交还多 。 龙华区分化更严重 ， 成交面积第一名的万科悦城是第十名金亨利的10倍 ， 成交金额就更夸张了 ， 万科悦城是金亨利的100倍 ， 不过也是因为金亨利卖得晚 ， 备案有所滞后 。 楼校长始终认为一个楼盘得到认可总是有着独特优势 ， 但金亨利都荟首府能够上榜着实有点疑惑 。 此前 ， 楼校长曾 报道 ， 虽然金亨利都荟首府二期价格比一期低一些 ， 但是二期却面临着可能读不了深高北的风险 ， 且楼盘搭板的问题依然存在 ， 关键是还需要高额喝茶费 ， 如此多的问题还能卖得这么好 ， 这可能是楼校长的年度困惑之一 。 龙岗区亮点不大 ， 仍然是刚需主场 ， 成交面积和成交金额也都相对平均 。 光明区的榜单在预料之中 ， 几个日光盘均榜上有名 ， 而它们的名次几乎与推售数量相关 ， 能卖的产品越多 ， 排名也就越高 。

同样是被忽视的角落 ，

深汕合作区却大放异彩

坪山区到底被市场忽视到了哪种地步？从天峦湖只卖了一套就能跻身面积榜和金额榜第十名就可见一斑 。 就价格而言 ， 坪山区是真的很友好 ， 奈何地理位置实在偏远 ， 再怎么样低姿态 ， 市场就是不买单 。

大鹏新区的冷清也不遑多让 ， 好几年了 ， 在卖的新盘除了新增了一个保利香槟苑之外 ， 还是大家熟悉的老面孔——花样年家天下和承翰陶柏莉 。 得益于商品房解冻可自由交易的政策 ， 以及深圳政府不断投入人力、财力和公共资源的实际支持 ， 深汕合作区在年末狠狠地火了一把 ， 两千多人抢几百套房的盛况还历历在目 ， 振业时代花园在深汕楼市关键期画下了浓墨重彩的一笔 。 只比振业时代花园晚了几天开盘的辉煌一号 ， 由于备案滞后而无缘此次榜单 。

公寓市场：

顶豪受青睐 ， 小户型也不赖

事实证明 ， 小户型公寓仍是市场主流 ， 会展湾南岸和中洲湾的热销就是最好案例 。 而就成交面积来看 ， 有个非常明显的特点：除了中洲湾、招商太子湾、华润瑞府、华润前海中心和京基御景峯以外 ， 其他上榜项目 （共5个 ， 占一半） 均是地点偏远、价格偏低的产品 。 为什么会有这样的趋势呢？在深圳 ， 买公寓一般是投资 ， 而投资讲求回报率 ， 地点偏远的项目 ， 虽然价格便宜 ， 但是却存在不好出租、不易转手的问题 ， 不知热衷买此类产品的购房者是否考虑过这样的问题？