----公摊系数+得房率≠1！教你如何从户型图看公摊大小//----

----公摊系数+得房率≠1！教你如何从户型图看公摊大小//----

最近网上关于公摊系数在网上闹得沸沸扬扬 ， 无非是：①业主觉得公摊面积大了；②觉得公摊面积计算不透明 ， 感觉是不是开发商或测量单位在公摊上做了手脚 。 公摊面积的确是买房（特别是新房）中不可忽视的问题 ， 对于购房者来说一方面希望公摊面积尽可能小；另一方面希望公摊面积的计算能公开、公正、透明 ， 即使公摊面积大点也要买的值得 。

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关于公摊面积虽然在国内由来已久 ， 虽然此概念是由香港引入 ， 但2013年 ， 香港正式废除建筑面积计价的销售方式 ， 此后只允许按照使用面积交易房产 。 在国内 ， 早在2002年 ， 重庆就出台了《重庆市城镇房地产交易管理条例》 ， 其中明确规定 ， 商品房现售和预售 ， 以套内建筑面积作为计价依据 ， 商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施 。 正是这一做法 ， 让重庆获得了“全中国只有重庆的房子是算使用面积”的美誉 。

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虽然目前在全球只中国大陆在使用公摊面积售房 ， 但我们今天不是讨论该不该使用公摊面积？何时取消公摊面积的问题 ， 我们只讨论公摊面积是如何计算的？公摊面积多少合适？希望能对不怎么透明的公摊面积有所清晰的认识 。

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1、公摊面积何以引起众怒？ \n

人们对公摊面积嗤之以鼻的态度由来已久 ， 但敢怒敢言又能如何 ， 毕竟取消公摊是国家政策层面的问题 ， 于是人们慢慢在容忍中变成了习惯 ， 关键还是在于对于公摊面积作为购房者觉得是稀里糊涂：

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A、透明度差

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在购房前 ， 置业顾问的说辞或购房合同中不会涉及公摊面积（公摊系数）的准确表达 ， 通常只会抛出模棱两可的说法 ， 诸如：“我们公摊正常 ， 一般在？%左右” ， “我们公摊最后会通过主管部门测量 ， 不会给你多算” ， “你通过看样板间 ， 感觉我们公摊大吗 ， 我们公摊在同行做得很小了” 。

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在购房前没有明确的表述 ， 在购房合同中也没有明确的约定 ， 等交房时一看 ， “公摊咋这大 ， 怎么超过了30%？” ， 是的 ， 就是30% ， 等你明白也许已经晚了 ， 不是在购房时楼盘方不知道公摊多少 ， 而是不便于给你透露罢了 。 试问哪个楼盘敢在签订合同时明确自己公摊多少？哪个敢把公摊写进购房合同？有为什么不写？

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B、容易产生欺诈

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“有利可图”是个中性词 ， 但“唯利是图”似乎就不那么好听了 ， 试想如果一栋标准两梯四户33层住宅 ， 如果公摊多算2% ， 依三四线城市房价差不多200万就捡了 ， 并且这个钱来之太易 。 我们不能说在以往所有开发商都有此行为 ， 或者说极个别开发商敢于、善于此类操作 ， 何况我们面积测量也有技术层面、操作层面的误差 ， 我们只能说这个公摊太容易出问题 ， 同时我们也希望购房者能多去在口碑好、信誉好的楼盘中选择 。

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2、公摊面积如何计算？ \n

公摊虽然对大部分购房者来说是个糊涂账 ， 但公摊面积并非就是稀里糊涂 ， 公摊面积的测量按照国家《建筑面积计算规范》来计算 。

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依据《建筑面积计算规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为：

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1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等 ， 以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;2、每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙) ， 为墙体面积水面投影面积的一半 。