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不应计入的公用建筑空间为：1、仓库、机动车库、非机动车库、车道等 ， 作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;2、售房单位自营、自用的房屋;3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房 。

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公摊面积的测量对一般购房者来说确实不易 ， 特别购买期房更是不能实地测量 ， 但是我们可以通过户型图来计算套内建筑面积 ， 从而来估算公摊 ， 首先来看几个公式：

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公摊系数 = 公摊面积 / 套内建筑面积

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公摊系数 = （销售面积 - 套内建筑面积） / 套内建筑面积

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得房率 = 套内建筑面积 / 套型建筑面积

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套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积

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销售面积（套型建筑面积） = 套内建筑面积 + 分摊的公用建筑面积（公摊面积）

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3、如何通过户型图来计算公摊？ \n

现在楼盘户型图一般都标注有户型尺寸和销售面积 ， 因此我们可以通过计算套内建筑面积来计算公摊 ， 我就以下面户型图为例：

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①套内面积+套内墙体面积 = 11m*8.2m = 90.2㎡

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②阳台面积 = 4.2m*0.9m = 3.78㎡

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③套内建筑面积 = 套内面积+套内墙体面积+阳台面积 = 93.98㎡

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④销售面积 = 122㎡

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⑤公摊面积 = 122㎡ - 93.98㎡ = 28.02㎡

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⑥公摊系数 = 28.02㎡ / 93.98㎡ ≈ 29.8%

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⑦得房率 = 90.2㎡ / 122㎡ ≈ 74%

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（以上仅本网所计算 ， 具体以测绘部门为准）

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因此此户型公摊系数约为29.8% ， 得房率约为74% ， 同时我们必须注意以下问题：

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A、公摊系数+得房率1 ， 根据以上公式可得 ， 而很多媒体直接用：

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公摊系数+得房率=1来计算（已知一项求另一项）是错误的！！！

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B、飘窗不算建筑面积 ， 自然也不算公摊面积和套内面积 ， 不过很多开发商把飘窗做成室内 ， 就是所谓的偷面积 ， 但规划上是不算面积的 ， 对开发商来说建筑成本差不多 ， 但多了室内面积就少了飘窗；

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C、根据规范 ， 阳台建筑面积只算1/2 ， 不是“赠送” ， 而是本就如此；

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D、内墙全算面积 ， 外墙、公共墙体算一半面积；

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E、户型图标注的销售面积是“约” ， 户型图尺寸都标注有“仅做参考” ， 因此户型实际套内面积和不动产证上房产面积一般与实际可能有出入；

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4、关于公摊面积必须知道的其他事项 \n

①两梯四户33层高层 ， 公摊一般在25%左右；

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②如果楼栋有架空层公摊会略高 ， 约比无架空层高2-3%；

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③影响公摊的主要因素在是否有架空层、走廊大小、楼梯间大小等；

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④连廊户型公摊可能略高；

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⑤一梯两户、两梯两户因为直接电梯入户（没有走廊） ， 因此公摊较低；

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⑥公摊与居住舒适性是对立的 ， 公摊大（走廊宽、有架空层、楼梯间大、入户大堂大等）居住舒适性高；

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结语 \n

关于公摊系数、公摊面积引发的矛盾关键在于普通购房者无法准确测量、计算 ， 李嘉诚引入公摊可惜他早已拍屁股走人 ， 倘若我们也借鉴国外和重庆的经验 ， 让普通购房者能把钱花的明处 ， 这对开发商和购房者都是公平的 ， 公摊面积还是越早取消越好 。