中介的解释是 ， 每个小区都有其优劣势 ， 这都会反映在房价上 。 保利江语海距离学校很近 ， 小区环境不错、沿江景观好 。 像旁边的景冉佳园小区品质差些 ， 3.3万元/㎡的价格也能买到 ， 且成交量较大 ， 最近3个月卖掉了近40套 ， 景冉佳园胜在它多是60方的小户型 ， 总价低 。

下沙老物美周边面貌

在下沙老物美附近的中介也介绍道 ， 二手房不像现在的新房一个板块差不多的价格 ， 就光距离地铁口的距离不同差价也能有好几千 。 如房龄差不多的和达城和精欧荣寓 ， 89方户型差价在3000元/㎡左右 。

在老物美某家中介门店 ， 小凤凰碰到一位想置换的购房者 ， 准备将文苑风情的小两房卖掉 ， 去沿江买套三房或四房户型 。

小凤凰特意留意了下其意向房源 ， 总价预算300万左右 ， 对户型格局有一定的偏好 ， 学区无要求 。 从文海实验小学学区房换到普通的房子 ， 这样的置换值得吗？

该购房者说 ， 学区对自己已经无用了 ， 想住得宽敞一些 ， 沿江也还不错的 。 中介人员也补充道 ， 大学老师们是比较钟爱沿江 ， 上班方便 ， 配套也丰富了 ， 手里接触过的几个大学老师的客户 ， 都是把小房子卖了往沿江跑的 。

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区域二手市场稳定 ， 大学城北溢价空间大

走访多家中介门店下来 ， 中介人员的表述基本一致 ， 下沙二手房整体表现平稳的 ， 2019年小阳春时成交放大 ， 金九银十略惨淡 ， 年末成交还不错 ， 价格起伏也不大 。

但要论存在感低及溢价空间大 ， 当属大学城北板块 。

大学城北的高层小区

德胜路以北的区域 ， 虽然开车到金沙湖也不过几公里 ， 但大学城北还是比较刚需的 ， 还价余地相对大 。

“有些想置换的房东 ， 一个月能下调两次价格 ， 从2-5万不等 。 我印象最深刻的是一个房东被债主逼急卖房子 ， 一下子降了25万 ， 你想想200多万的房子降了25万 ， 不少的 。 ”有中介回忆说 。

目前 ， 大学城北的住宅小区二手价格两万四五左右 ， 小区也不少 ， 有大体量的东郡国际、城市果岭、碧桂园等小区 ， 还有下沙刚售完的新房都会钱塘、春江天越（新房高层均价2.1-2.3万元/㎡左右） ， 保利像素、东郡之星则属于交付不久的次新房 。

大学城北板块的和达城商业体

”次新小区刚交付的时候 ， 有一些房源还是比较划算的 ， 有些房东是投资的 ， 2年前一万四五单价买的 ， 两万左右就卖了 。 想着腾房票 ， 接着摇号 。 ”

中介口中的这样的投资客 ， 近两年在杭州市场确实十分常见 。 但也有中介说 ， 投资客抛售大学城北的房源 ， 与隔壁海宁的房价行情也相关 。

2019年下半年 ， 在大学城北海宁区域的二手房价格走低 ， 尽管有些新房勉强攀上了2万元/㎡ ， 但二手房价格一万七八左右 ， 便宜的一万五也能买到 。

同是大学城北板块 ， 杭州界内和海宁界同样90方左右的户型 ， 价差高的已达近百万 。 作为刚需外溢地 ， 杭州能带动海宁的涨价 ， 海宁存量价格或也存在反噬作用 。