租赁办公用房如何才能“房尽其用”
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? 商业活动中 ， 承租办公用房是开展经营活动的重要前提 ， 是经营活动能够顺利开展的必然保障 。 那承租办公用房要关注哪些法律问题呢？
\n案情简介
\n2017年7月17日 ， 甲公司与乙公司签订了《联合办公合同》约定 ， 甲公司将建筑面积为1126平方米房屋租给乙公司使用 ， 使用期限为七年五个月 ， 免费使用期为30天 ， 自2017年8月1日至2017年8月31日 。 房屋每年使用费为217万元 ， 押金18万元 。 合同签订时 ， 乙公司向甲公司支付18万元押金 ， 后双方认可将公司间170万元借款转化为租金 。
\n后乙公司诉至法院称 ， 甲公司从未将租赁标的交付 ， 未提供办理工商登记等手续 ， 公司从未实际使用也无法使用涉案房屋进行办公 ， 请求判令甲公司退还已支付170万元租金 ， 18万元押金 ， 并赔偿36万元违约金 。 甲公司反诉称 ， 公司与前一个租户有遗留问题 ， 导致向乙公司交付房屋迟延 ， 但在2017年8月16日上一个租户搬离 ， 已具备向乙公司交付房屋条件 ， 且房屋门锁为密码锁 ， 公司已将门锁密码告知乙公司 ， 要求乙公司支付2017年9月16日至2019年2月25日期间房屋租金及占有使用费和逾期滞纳金 ， 并赔偿36万元违约金 。
\n一审判决
\n一审法院经审理判决 ， 驳回乙公司诉讼请求及甲公司的反诉请求 。 双方均不服 ， 上诉至北京市第二中级人民法院 。
\n终审判决
\n二中院经审理认为 ， 甲公司在诉讼中认可有遗留物品在涉案房屋内 ， 故一审法院认定因甲公司延迟交付标的物的事实 ， 存在合同违约行为 ， 并无不当 。 且根据双方提交的沟通记录显示 ， 存在甲公司延迟交房、拒绝履行配合办理工商注册义务的内容 ， 故一审法院据此判定甲公司存在合同违约行为 ， 并无不当 。
\n现有证据显示 ， 乙公司存在让甲公司帮忙转租及其公司自行安排案外人看房欲转租的情形 ， 乙公司主张其从未接收涉案房屋与查明事实相矛盾并对此不能作出合理解释 ， 故一审法院认定乙公司接收了涉案房屋 ， 且据此判定因乙公司未履行交纳涉案房屋租金义务 ， 存在合同违约行为 ， 并无不妥 。
\n因乙公司与甲公司均存在违约行为 ， 故一审法院对双方均要求对方承担违约责任的诉讼请求均予以驳回 ， 并无不妥 。 双方当事人始终未能提交证据证明实际交接涉案房屋的时间点 ， 故一审法院无法确定起租时间、支付租金时间等事实 ， 故对双方当事人要求支付或退还租金的诉讼请求亦予以驳回 ， 亦无不妥 。
\n据此 ， 二中院终审判决驳回甲公司、乙公司上诉 ， 维持原判 。
\n法官说法
\n承租办公用房需关注以下环节：
\n签订合同时 ， 承租人应对房屋是否有规划许可 ， 是否可以进行工商登记 ， 消防验收等与自己实际经营所需事项进行全面的了解 ， 并与出租人进行确认 ， 避免产生客观原因导致合同目的无法实现的状况 。
\n房屋交接入驻接收时 ， 双方应签订交接清单 ， 对租赁房屋现状以及房屋内物品进行清点 。 如房屋存在遗留物品 ， 双方应协商确定物品的处置 。 当出现使用障碍或房屋不符合合同约定的交付标准时 ， 应当拒绝接收房屋并及时书面告知出租人 。 在涉案房屋如出现遗留物品时 ， 可以拍照或录像固定证据 。 对于双方协商的关于增加、变更双方权利义务负担事项 ， 应通过签订补充协议进行书面确认 。
\n出租方应当及时配合办理交接 ， 履行合同约定的各项义务 。 保证承租人正常使用符合合同约定的房屋 ， 避免恶意拖延导致违约 。
\n来源：北京市第二中级人民法院
\n作者：耿玉
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