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换句话来说 ， 借由生态资源的利好 ， 东市区房价是此一时彼一时 ， 当然 ， 我们目前尚无法断定片区未来走向 ， 但似乎可以肯定的是 ， 发展滞后的东市区的价值被重新评估 ， 至于效果如何 ， 且听我慢慢道来 。

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本次踩盘主要包括中交碧桂园映象美庐、大华公园天下、蓝光德商天域、中南十二集 ， 共计四个项目 。 值得一提的是 ， 项目所处位置不同 ， 房价的悬殊也明显 ， 但这是后话了 。

昆明东 ， 在售楼盘上线 \n

在探究以上五个项目的价值以前 ， 我们先了解一下东市区所有在售项目的价格走向 ， 对东市区的价值有更为宏观的了解 。

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据不完全统计 ， 东市区当前在售项目不超过10个 ， 因聚集城中村、商业配套缺位的东市区 ， 发展滞后 ， 尽管近年来品牌房企入驻提速 ， 但推新项目仍然较少 。

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按照城市规划分区界定 ， 东市区涵盖盘龙区、官渡区、以及空港新区部分区域 ， 目前尤以东白沙河、方旺、凉亭片区开发最热 ， 发展不均是片区最大的矛盾之一 ， 但土地价值递进也是当前现状之一 。

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相关资料显示 ， 2008年 ， 白沙河片区两宗面积为375亩的土地首次出让 ， 均以底价成交 ， 且土地单价约80万元/亩 ， 同时期与昆明其他区域相比 ， 已有落后之势 。

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到2017年 ， 白沙河片区出让2宗住宅地块 ， 经过1个多小时的网上拍卖 ， 最终花落“中海地产”之手 ， 总成交价24.58亿元 ， 溢价42.2% ， 其楼面价已经涨到11000-11519元/平米 ， 创下昆明当时最高楼面价记录 。

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再到2018年 ， 昆明市政府还将该片区纳入2016-2020城市重点建设区而被众多开发商青睐 ， 东白沙河片区似乎成了东市区腾飞的机遇 。 具体来看 ， 东白沙河片区“一带、两轴、三心、四片区”的空间结构的提出 ， 规划成为国际山水休闲城功能定位的确定 ， 是片区最大的优势 。

最高16000元/㎡ ， 最低10000元/㎡ \n

回到东市区发展现状来看 ， 东白沙河片区正热 ， 以东白沙河为界 ， 白沙河旁有大华公园天下 ， 北岸有中交碧桂园美庐 ， 西有中南十二集 ， 南岸有蓝光德商天域 。

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这4个项目因品牌房企的打造 ， 市场关注度较高 ， 也是我踩盘过程中置业顾问均提及要涨价的新盘 ， 虽然4个项目同处白沙河片区 ， 但其打造的亮点以及房价均有所不同 。

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1、中交碧桂园印象美庐：教育资源优势盘 房价相对高

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区位：项目位于东白沙河金瓦路与清裕路交叉处 ， 由中交地产与碧桂园集团两家房企打造 ， 从项目出发 ， 往东是机场高速 ， 往南走东绕城高速 ， 向西途经金瓦路、东风东路 ， 向北经金瓦路和东三环 。

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项目位置图

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产品：项目分两个地块进行开发 ， 针对不同客户需求 ， 项目设计了约96-141㎡的高层和洋房 ， 1梯1户的洋房（层高16层 ， 毛坯交付）以及2梯4户的高层住宅（层高18层 ， 精装交付） ， 整个小区呈缓坡台地住宅状态 ， 户型均采用大开间短进深南北向纯板式设计 ， 部分户型客厅和老人房连接大面宽阔景阳台 ， 小户型套内面积为80㎡左右 ， 公摊占16% 。

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项目样板间

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96㎡户型图及精装标准

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亮点：项目配建一所12班的幼儿园 ， 在其东侧 ， 项目还将代建一所小学（具体院校还在洽谈中）和一所初中 ， 项目周边分布有青云小学、东华小学、白沙河中学、教育配套相对完备 。 社区外部有一路之隔的文旅综合体花之城 。

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评估：当前项目高层均价约16000元/㎡ ， 属于片区内房价较高 ， 但项目的教育资源配套是项目的优势所在 ， 结合项目的区位以及产品品质 ， 是资金宽裕的刚需以及改善型购房者可以考虑的 。

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2、大华公园天下：占地面积大 ， 生态资源优势明显