----全国40城土地市场 ， 暗藏哪些楼市未来趋势？//----

众所周知 ， 房价和地价息息相关 。 地价上涨 ， 房企成本就高 ， 房价自然会上涨 。 今天站长就从房屋价格的根源之一——土地拍卖 。 从新颖角度分析未来楼市走势 ， 希望对大家有所帮助 。

首先站长要科普一下房企的开发成本：一般项目的开盘价需要加上开发商的土地成本、建筑成本、融资成本、管理费用、营销费用、利润、税费等 。 其中土地是大头 ， 而且与很多地方的GDP息息相关 。

土地市场冷热不均

1月2日 ， 上海易居房地产研究院发布《2019年12月40城土地市场报告》 。 数据显示 ， 北京、上海、广州、深圳大连、苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、佛山、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、昆明、合肥、沈阳、宁波、兰州、济南、扬州、东莞、岳阳、无锡、襄阳、荆州、金华、惠州、烟台、洛阳、桂林、徐州、北海、廊坊这40个城市的土地市场 ， 冷热不均相当严重 。

报告显示 ， 南宁、襄阳、昆明、西安和深圳的土拍热度在高位 ， 土地成交溢价率分别为75%、70%、42%、40%、21% ， 且土地成交量价同比去年齐升 。 一线城市只有深圳溢价率较高 ， 为21% ， 而广州仅为1% 。 据中原数据显示 ， 从全年来看 ， 北京溢价率已降为个位数 ， 为9.31% ， 同比减少32.2% 。

数据来源;CRIC、易居研究院

在土地出让金收入方面 ， 2019年全年40个典型城市土地出让金收入达28609.1亿元 ， 同比增长18.6% ， 环比增长87.3% 。 2019年总体土地出让金收入相比2018年有明显增长 。

其中 ， 12月杭州卖地最多 ， 达到2836亿元 ， 也是当月唯一一个卖地金额超过2000亿元的城市 。 上海卖地1992亿元 ， 广州卖地1864亿元 ， 苏州卖地1850亿元 。 北京位居第6位 ， 卖地1699亿元 。

除了卖地收入高的城市值得关注以外 ， 还有些城市土地出让金增速较快 ， 也值得一提 。 洛阳、长春、宁波2019年12月土地出让金分别增长了173%、105.2%、97.4% 。 因为这几个城市2019年房地产市场比较活跃 ， 土地市场供求都比较火热 。 站长认为 ， 这三个城市未来的房价有进一步增长的潜力 。

但要注意的是 ， 尽管2019年12月终于迎来年末周期性回温 ， 但土拍规模的上行并未能有效带动溢价率的回升 。 有的地方土拍比较冷清 ， 商品住宅去化情况不佳 ， 因此房企拿地更加谨慎 ， 比如德州、湖州、自贡、焦作、潍坊等城市溢价率均在10%以下 ， 本溪、抚顺、鹤岗、铜川、松原、张掖等城市的溢价率甚至跌到了1%以下 。

站长特别要提提近期频繁引起关注的鹤岗 。 随着人口流失和产业停滞 ， 小城市楼市分化非常明显 ， 盖好的新房能有人买就不错了 ， 更别说长期增值了 。

从全国流拍率TOP100城市分布看 ， 中西部地区城市流拍率较高 ， 其中鄂州、张掖流拍率分别达到28.57%、27.78%；而平顶山市流拍率达到21.43% 。

东北地区土地市场热度较低 ， 绥化、松原、本溪等城市流拍严重 ， 流拍率均达到20%以上 。 东北的产业发展还需要继续提振 ， 人口流失的问题也不容回避 ， 在此就不过多点评了 。 此外 ， 金华、嘉兴、合肥等城市也存在严重流拍 。 珠三角地区如莆田、惠州、潮州、肇庆等城市流拍率均在13%以上 。

这说明房企现在拿地非常谨慎 ， 除了一二线核心地段以外 ， 不会不轻易出手 。 这也能理解 ， 在市场后期 ， 小心才可以持久盈利 ， 基业长青 。

长三角区域持续火热

因为大都市圈的影响 ， 长三角土地市场热度较高 ， 成交规模持续保持高位 。 像上海、杭州、南京等热点一二线城市地块受到众多房企追捧 。 另外 ， 地理位置优越、整体素质较高的地块也受到热捧 。