这还只是2016年的数据 ， 2017-2018百城房价指数涨了13% ， 按中指研究院公布的数据 ， 去年百城房价又涨了3% ， 这么算下来 ， 最近几年 ， 存量房产的浮盈就将近30万亿 。

问题是：臭豆腐虽然好吃 ， 毕竟不能当主食 。

一边是极力想摆脱房地产的束缚 ， 另一边是卖地、房产增值让大家都尝到了甜头 ， 这种“败絮其外 ， 金玉其中”的局面还能维持多久？

12月份的时候 ， 社科院发了个报告 ， 把期限定到了2025年 ， 也就是说 ， 这块“臭豆腐”到2025年可能“吃不成”了 。

报告中的原话是：楼市调控的机遇窗口将在2025前后关闭 ， 住房发展的巨大潜力和预期将在2025年前后改变 。

有以下三个理由 。

第一 ， 2025年以前 ， 城镇化率还有一定增长空间 。

安信首席在前段时间的策略报告会上 ， 提到了一个观点：我们的城镇化率很有可能低估了 。

“我们测量在现代经济部门就业的人口占全部非农就业人口中的比重 ， 这一数据显示 ， 我们和日韩相比毫不逊色 。 ”

”如果这一指标是合理的 ， 中国高速城市化的过程在不太遥远的将来或将结束 ， 这将给房地产等多相关产业带来一定的压力 。 ”

目前我国户籍人口城镇化率在40%-50%之间 ， 在2025年之前 ， 常住人口要转化成户籍人口 ， 城镇化率当然还会继续增长 ， 直至达到60%-70%的天花板 ， 换言之 ， 未来几年房地产还有一波进城红利 。

第二 ， 退休潮来了 。

这里我们援引两个专家的观点 。

2019年一季度的时候 ， 经济学家、望正全球宏观对冲基金董事长刘陈杰说 ， 房地产销量的第一个拐点应该是“退休人口增加” ， 按照我们的测算是2021年 ， 未来3年内 ， 将是房地产的最后一个高峰 。

北大教授苏剑前段时间说：从2022年开始 ， 中国劳动力人口每年都会减少1000万左右 ， 而且将持续15年 。 彼时1962年出生的人开始进入退休年龄 ， 而60年代是中国生育高峰期的开始 。

简单说 ， 2025年 ， 退休的人数将大幅增长 ， 退休潮的来临 ， 意味着享受社保、医保待遇的非劳动力群体增多 ， 养老压力凸显 ， 随之而来的 ， 是房地产需求的萎靡 。

第三 ， 刚需没了 ， 全靠改善撑着 。

连年的房价上涨后 ， 深圳取消了豪宅税 ， 前两天重庆第8次上调了房产税的起征点 。

这些动向 ， 都揭示了一个事实：现在大城市所谓的刚需房 ， 其实根本不是刚需在买 。

安信证券的报告显示 ， 核心城市的首套购房者越来越倾向于在远郊、周边县市或“返乡”购房 。

从数据相对完整的深圳和武汉来看 ， 2018年以来 ， 90-140平方米的成交套数与90平方米以下的成交套数之比都出现了快速飙升 。

重点在于：大户型的畅销 ， 是在深圳、武汉房价大涨后出现的 。

也就是说：买不起的人 ， 早就心如止水了 。 现在还买房的 ， 妥妥的家里有矿 。

2020年刚刚过了不到10天 ， 似乎离2025年还挺远 。

能不能在城镇化见顶、退休潮来临、更多城市由刚需转向改善前 ， 把房地产的“真香定律”给打破 ， 表面上看还有5年 ， 事实上 ， 留给我们的 ， 其实也只有三四年的时间而已 。