----水分有多少？克而瑞、中指院、中原地产等卖地排行榜背后的秘密//----

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摘要：这个事真的得看细节（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

又到了盘点年度卖地情况的时候 。

克而瑞、中指院、中原地产等机构 ， 都有发布相关数据和排名 。

大家非常关注各大城市卖地情况 ， 金额、排名、楼面价、溢价情况 。 这一方面是出于人性的渴求、看热闹；另一方面其实也是在盘算自己生活、或想投资的城市 ， 未来房价会因此如何走？

这些数据、排名 ， 到底意味着什么 ， 对楼市、房价有什么影响 。 杠杆地产觉得市面上的看法有不少谬误 ， 很大程度上会误导购房者 。 今天我写篇小文 ， 供大家批评 。

1、市场机构的“卖地收入”这个说法 ， 本身就是误导 。 2019年 ， 无论看克而瑞、中指院或者中原地产的数据统计、研究 ， 都有10多个城市卖地超千亿元 。 有的措辞是用的“地土地出让收入（金）” 。

是这样吗？

这里杠杆地产要说 ， 这个表达是不对的 。 市场机构统计的 ， 各大城市当年拍地金额 ， 用上述表达本身就存在误导 。

为什么？什么叫卖地收入 ， 收到荷包里的钱 ， 才能叫收入 。 当年的拍卖有些钱还来不及变成收入 ， 同时部分永远不会是收入 。 具体见下文阐释 。

而没有变真的收入之前 ， 只能说是土地拍卖的金额 。 其中 ， 有的是勾地 ， 也没有真的竞价 。

一年总的拍卖金额 ， 准确的表达 ， 应该是土地拍卖总金额 ， 或者其他表达 。 不管怎么说 ， 用“卖地收入”这个表达 ， 存在误导 。

2、土地拍卖总金额 ， 和最终的土地出让收入 ， 会有哪些差距？有这样几点需要注意 ， 第一当年拍卖了 ， 钱至少都是分2期付 。

每个城市 ， 甚至每个月、每一块地的付款方式可能都有不同 。 所以 ， 有的是拍了 ， 但是尾款可能是第二年才付 ， 并不会变当年的收入 。

第二 ， 注意拿地的公司 。 这里 ， 杠杆地产也不方便具体说哪个城市 ， 反正挺多的 。 拿地的公司 ， 有的就是自己城市的投融资平台、轨道（地铁）集团等 。

归根结底 ， 这些钱对于当地政府来说 ， 不过是左右手 。 平台公司增加了资产 ， 发行了债券或其他融资 ， 政府拿到了钱 。

还有的 ， 这类方式算是“一级”土地储备 ， 以后找人合作开发 ， 或再出让 。

第三 ， 有的土地虽然成交了 ， 但是后来会调规 ， 所以最终的付款金额 ， 和我们看到的拍地成交价格是不同的 。

第四 ， 还有的土地当时成功拍了 ， 但压根就成交不了 。 有哪些房企出现过类似情况 ， 杠杆地产不举例 ， 得罪人 。

……