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　　“这三家房企 ， 并购目的十分明确 ， 通过并购目标公司获取大量物业和土储 ， 快速进入目标区域和助推规模增长 。 ”克尔瑞研究中心认为 。

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　　之所以选择并购 ， 有分析认为 ， 或许与当前土地市场价格过高有关 。 谢逸枫对中新经纬客户端分析称 ， 通过并购 ， 企业能够以较低的成本获得性价比较高的项目 ， 同时 ， 与传统的招拍挂相比 ， 收并购对房企自有资金的要求相对较低 ， 能提高资金的使用效率 。

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　　许世坛在2018年业绩发布会也表示 ， 当下公开招拍挂的土地有点贵 ， “看不太懂 ， 有点惊讶 ， 还好春节前已经部署 。 ”

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　　“行业竞争加剧 ， 大家都想在一、二线城市拿地 ， 拿地的利润率自然开始下降 。 我们今年在公开市场参与了300多块土地竞拍 ， 实际到手不到40块 。 企业要发展 ， 自然需要多元拿地模式 ， 通过合作并购的方式 ， 我们就可以很好的补充自己的土储 ， 同时可以降低成本 。 ”世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸近日对媒体表示 。

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　　另外 ， 相对健康的财务指标 ， 让世茂房地产敢于大规模收并购 。 在推进并购的2019年上半年 ， 世茂房地产的净负债率为59.6% ， 连续第八年维持在60%以下；总借款约为1154.7亿元 ， 上涨5.8% ， 总资产则提升10.2% 。

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　　世茂去年200多亿元的并购交易中 ， 涉及到的企业只有寥寥数家 ， 而从泰禾和粤泰手中就获得了17宗项目 ， 涉及价款约148.59亿元 ， 占比达3/4 。 克尔瑞研究中心分析称 ， 相比于融创超过60%土储来源于收并购 ， 世茂的并购基因并不深 ， 其并购更偏向于和其他企业大规模战略联合 。

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　　此次发布会上 ， 许世坛也称 ， 世茂房地产2019年的业绩之所以会增长这么快 ， 一方面是因为基数小 ， 另一方面源于他们做了很多平台的整合 。 他不觉得世茂在去年与泰禾、粤泰的合作是收购 ， 而是整合、是双赢 ， 只是股权占比较大的项目由他们操盘而已 。

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　　专家：旧改项目存变数

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　　资料图 世茂在售项目 中新经纬 薛宇飞 摄

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　　不管是战略合作还是收并购 ， 虽然能够降低企业的拿地成本 ， 但就世茂和福晟的合作而言 ， 会涉及到很多旧改项目 。 潘伟明说：“昨天参加了深圳前海项目的一个年会 ， 我们在前海有一个150万平方米的旧改项目 ， 当地的村民都来了 ， 有2000多人 ， 摆了238桌的宴会 。 村民知道我们要和世茂合作了 ， 都很高兴 。 ”

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　　但中原地产首席市场分析师张大伟对中新经纬客户端表示 ， 旧改项目是毛地 ， 需要企业负责原住居民的拆迁工作 ， 这个过程可能会十分漫长 ， 成本也不低 。 摘牌挂得来的土地 ， 基本都可以快速入市 ， 旧改项目存在较大的变数 ， 因此很难直接转化为土地储备或预期货值 。

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　　对于世茂与福晟的合作项目 ， 许世坛表示 ， 媒体可能会问项目的利润会不会很低 ， 资金压力是不是很大 ， 这取决于你怎么看 ， 销售的好 ， 压力就不大 。 利润率在前两年可能会低 ， 但随着产品品质的提升 ， 价格也会上涨 。

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　　“不同于招拍挂拿地干净 ， 并购得来的二手项目较为复杂 ， 可能隐藏着较大的风险 ， 如股东信用风险、项目自身风险、潜在债务风险及法律纠纷风险等 。 此时 ， 需要专业的法务、财务、税务和技术团队进行尽调和资产估值 ， 以识别潜在风险 。 然而 ， 直到交易完成 ， 并不意味着结束 ， 仍面临一系列遗留风险 ， 比如 ， 双方战略整合、人才等 。 并购风险大 ， 往往让部分风控能力相对较弱的房企望而却步 。 ”克尔瑞研究中心称 。

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　　2015年 ， 世茂房地产跌出了房企销售榜前十名 ， 之后进入了调整期 ， 在拿地方面提出了“回归一二线”的策略 ， 三四线城市主要以去库存为主 。 随着库存的消耗 ， 在规模追赶诉求的推动下 ， 近两年世茂又逐步加大了三四线城市土地的获取 。

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　　数据显示 ， 2018年 ， 世茂房地产在三四线城市新增土地建筑面积914.4万平方米 ， 同比增长135.2% ， 占比为56.6% ， 同比增长20个百分点 。 当年 ， 三四线城市新增建筑面积超过了前4年的总和 。 从世茂房地产2019年收购土储的城市来看 ， 三四线城市的占比达到了64.67% 。