----2019年 ， 郑州甲级写字楼无新增供应 ， 空置率降至六年来新低//----

河南商报首席记者 杨桂芳/文

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一年结束 ， 郑州写字楼租赁情况如何？近日 ， 戴德梁行就“2019年郑州房地产市场回顾与展望”举办媒体抢听会 ， 回顾与展望郑州2019年的宏观经济情况、土地市场、甲级写字楼市场和商业零售市场 。

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【郑州甲级写字楼空置率创六年最低 ， CBD企业向外流出】

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戴德梁行发布的信息显示 ， 郑州甲级写字楼市场去年呈现全年无新增供应情况 ， 空置率也随着降至六年来新低 。

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具体来说 ， 2019年全年优质甲级写字楼市场未有新增供应 ， 全市核心商圈优质甲级写字楼空间总存量维持在299.8万平方米 。 市场进一步消化空置面积 ， 全年净吸纳量为21.3万平方米 ， 推动空置率降至2014年以来的最低水平 ， 达到13.9% 。

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受经济环境影响 ， 甲级写字楼租金呈下降趋势 ， 截至2019年末 ， 核心商务区优质甲级写字楼平均租金约87.7元每平方米每月 ， 同比下降约2.0% 。 2019年甲级写字楼租户的行业占比来看 ， 以金融服务类、房地产及相关类、信息科技类为主 ， 占比达60%以上；其中金融服务类占比37% ， 已经较为接近一线城市金融服务业企业的占比 。

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分区域来看 ， 花园路经三路、高铁片区写字楼空置率出现大幅度下降 ， 而CBD区域不降反升 ， 升幅为1.7个百分点 。

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戴德梁行相关人士分析称 ， 前者由于租金下调 ， 而后者则是品质较高 ， 使其相较于CBD等传统商务区呈现较大优势 。 另外 ， CBD区域的租金和高铁东站等区域相近 ， 一些租赁用户向高铁东站流出 ， 也是造成CBD区域去年空置率提升的主要原因 。

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2020年 ， 郑州甲级写字楼市场将迎来64300平方米新增供应 ， 分别为位于北龙湖片区的天创商务中心和位于高铁片区的海马5号楼、12号楼 。 届时 ， 全市甲级写字楼存量将突破300万平方米 ， 达到306.3万平方米 。

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预计2021年 ， 北龙湖将有75.5万平方米左右优质甲级写字楼投放市场 ， 虽然短期内不会迅速成熟商用 ， 但新增供应无疑将对市场信心造成一定压力 。 对于郑州整体来说 ， 预计写字楼租金将有向下微调趋势 。 戴德梁行认为 ， 明年预计新增供应将对郑州整个市场的空置率和租金会造成一定压力 。

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【低于周边城市武汉 ， 郑州商业零售物业首层平均租金416.7元/平/月】

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在商业零售上 ， 2019年下半年 ， 郑州全市新入市优质零售物业42万平方米 ， 较上半年增长37万平方米 ， 新增供应推动全市存量上升至270.2万平方米 。 由于部分百货和购物中心积极进行业态调整以吸引租户且新增项目招商完成率较高 ， 全市空置率较上半年下降0.3个百分点至3.4% 。

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另外 ， 租金方面 ， 下半年郑州优质零售物业的平均首层报价为416.7元每平方米每月 ， 受新增供应的影响 ， 租金较上半年下降8.2% 。

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戴德梁行相关负责人告诉记者 ， 目前郑州商业平均租金仍然低于周边一线城市 ， 比如临省的武汉 。

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具体来说 ， 第四季度武汉四大核心商圈首层平均租金为621.9元/平方米/月 ， 虽然环比下降约1.0% ， 但仍然远远高于郑州租金 。

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从新开店业态来看 ， 郑州新开业店铺在2019年下半年零售和餐饮业态新开店铺占比最大 ， 分别占上半年新开店数量的54%和30.8% ， 儿童和娱乐休闲占比为12.7%和2.5% 。 而武汉第四季度餐饮业持续是新开业率最高的业态 ， 约占四季度核心商圈新店开业总面积的33.2% 。 其次是儿童和零售类业态 ， 分别约占核心商圈四季度新开业面积的29.1%和28.7% 。