三、房地产合作开发合同的法律性质
实践中，较多意见倾向于认为房地产合作开发合同属于合伙合同 。《民法典》第九百六十七条规定，“民法典合伙合同是两个以上合伙人为了共同的事业目的，订立的共享利益、共担风险的协议 。”根据《解释》定义的房地产合作开发合同亦强调共同投资、共享利润、共担风险，符合合伙合同的本质特征 。并且，合作各方当事人为了获取资源和财富，合作进行房地产开发，将开发的房地产出售后分配利润或直接分配房地产，各方的利益指向一致，并就开发项目形成共同利害关系，符合合伙关系“共同事业”的标准 。
如果各方利益指向不一致，不是共同从事开发事业，而是在开发过程中各取所需,则不构成合作关系：①如果合作合同中约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，则不属于房地产合作开发合同，而属于土地使用权转让合同；②如果合作合同中约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，则属于房屋买卖合同；③如果合作合同中约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，则属于借款合同；④如果合作合同中约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，则属于房屋租赁合同 。
民法典合同编设立专章规定了“合伙合同”，确立了合伙合同的基本规则，为实践中处理合作开发房地产合同纠纷提供了法律依据 。当然，具体到个案，对合同的性质、效力、各方的权利义务，还需要结合案件详细情况进一步甄别 。
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