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对2020年1月17日国家统计局开发投资数据的点评

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易居研究院智库中心研究总监严跃进

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1、开发投资

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2019年全年全国房地产开发投资额同比增幅为9.9% ， 相比1-11月份略有收窄 ， 进一步体现了房企投资端的微调导向 。 不过客观上说 ， 在所有宏观经济指标中 ， 房地产开发投资同比增幅数据是比较大的 ， 接近两位数 ， 依然体现了其宏观经济和固定资产领域的压舱石作用 。 预计到了2020年此类指标或在增幅上会有所收窄 ， 但不会下跌 。 尤其是在基建投资发力的情况下 ， 开发投资数据的同比增幅和相关占比会弱于2019年 。

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2、新开工

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2019年全年房地产开发企业新开工数据同比增幅为8.5% ， 该数据相比1-11月份数据略有收窄 ， 但总体上也还是说明开工有积极性 。 尤其是在2019年很多房企依然强调做规模 ， 但是资金压力增大 ， 这个时候在“拿地-预售”的环节中会加快项目的开发和建设 。 预计到了2020年新开工的数据依然有正增长表现 ， 尤其是考虑到2020年各类营商环境改善的情况下 ， 房企开工建设的积极性依然会增加 。

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3、竣工

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2019年全年全国房屋竣工数据同比增长2.6% 。 在连续23个月房屋竣工面积同比下跌的情况下 ， 1-12月份首次出现了正增长现象 。 其含义是非常重大的 。 第一、这意味着在2017年和2018年竣工数据一直负增长的情况下 ， 到了2019年首次出现统计意义上的正增长 ， 意味着房屋竣工数据的拐点到来 。 第二、竣工数据转正 ， 也说明房屋竣工规模增长、房屋交付数量上升 ， 后续相关物业管理可管的项目、相关家居装修等需求会释放 ， 尤其是会影响家居类企业的业绩和相关股票 。 第三、根据历年的销售数据和竣工数据 ， 可以看出竣工数据明显是偏低的 ， 从绝对数量看 ， 最近三年即2017-2019年的竣工数据只占了销售数据的57% ， 换而言之 ， 还有很大一部分房屋过去并没有进入到竣工期 ， 根据房屋开发周期等数据推算 ， 2020年应该迎来一个竣工的交付大年 ， 利好房屋销售后端市场 。

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4、土地购置

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2019年全年全国房企土地购置面积同比跌幅为11.4% ， 此类数据已经保持了连续11个月持续下跌的状态 ， 不过也可以看出此类跌幅是在收窄的 。 应该说土地市场的降温 ， 和销售市场的表现以及房企的融资环境等是有关的 。 但是土地市场预计在2020年是不会太悲观的 。 从2020年1月份的土地市场数据看 ， 已经出现了一些高溢价率的土地交易情况 ， 最高的甚至可以超过150% ， 尤其是一些总价在5亿左右的地块 ， 更容易出现高溢价现象 。 这也说明随着2020年融资环境的改善 ， 其实房企拿地的积极性会进一步增加 ， 这也有助于影响后续的开工和销售端等数据 。 而且从结构上看 ， 预计一二线城市的土地交易数据表现会更为强劲 。

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5、商品房销售

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2019年全年全国商品房销售面积同比跌幅为0.1% 。 该数据的含义在于两点 。 第一、从历史数据上看 ， 2014年全国销售数据是为负增长的 ， 而2015-2018年销售数据则是持续正增长的 ， 换而言之 ， 在连续4年持续正增长的情况下 ， 2019年房屋销售数据重新为跌 ， 这和整个宏观经济基本面以及楼市基本面等都有密切的关联 ， 从市场感受上看 ， 尤其是房企的销售业绩和千亿房企的数量等情况下 ， 也有类似的特征 。 第二、类似销售数据的下跌 ， 其实跌幅非常小 ， 这依然说明全国房屋销售市场的韧劲 ， 换而言之 ， 市场不会大幅度降温 ， 若是从2019年的具体销售情况看 ， 能够取得此类接近于持平的涨跌幅 ， 客观上反而说明市场并不糟糕 。 类似数据的动力机制依然继续 ， 预计到了2020年能够走出2019年相对弱的态势 ， 继续保持正增长 ， 尤其是近期的一些补契税的购房政策 ， 客观上可以刺激购房需求 。

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6、待售面积

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2019年全年全国商品房待售面积同比跌幅为4.9% 。 目前该曲线已经保持了连续35个月同比下跌的态势 ， 这说明库存去化的动作在继续 。 但也需要看到 ， 此类曲线下跌的动力越来越弱 ， 即房地产市场的库存数据正在构筑底部 。 实际上若是观察城市结构 ， 全国一二线城市已经在2018年的时候就已经开始形成底部 ， 而三四线城市则相对滞后 。 预计到了2020年此类曲线有望由负转正 ， 换而言之 ， 新的去库存的概念需要重新提及 。