租金贷问题严重

对亏损的长租公寓运营商来讲 ， 能够使用的金融杠杆不是很多 ， 在这并不多的融资工具中 ， “租金贷”是最常见的手段之一 。

所谓“租金贷” ， 是指租客在和长租公寓签约时 ， 金融机构替租客支付一年甚至两年的房租 ， 提前将租金预付给长租公寓 ， 租客向该金融机构按月清还租房贷款 。 有了“租金贷” ， 租客缓解了以往“押一付三”“押一付六”带来的那种资金压力金融机构赚取了利息 。 长租公寓平台则从金融机构获得大量预付款 ， 除按季度付给房东租金 ， 扣在手里的余款可以用于增加房源 ， 扩大业务规模等 。

但“租金贷”产生了很多问题 。 首先 ， 为吸引用户办理分期贷款 ， 长租公寓平台通常会帮租户向金融机构支付每月利息 ， 也就是为常见的免息服务 。 但是随着用户体量的增加 ， 产生的利息支出呈几何倍数增长 ， 给运营平台带来了沉重的现金压力 。

招股书显示 ， 2017年 ， 2018年和2019年前9个月 ， 蛋壳公寓与租金融资有关的利息支出分别为0.52亿元、1.53亿元、1.76亿元 ， 换算下来支付给金融机构的利率平均达6.5% 。 不排除未来利率进一步上升的可能 ， 那公司的财务负担将进一步加重 。 而且一旦有大量租户提前终止或未能按月还款 ， 蛋壳就必须将剩余租赁期的预付款退还给金融机构 ， 这将导致公司现金流问题加剧 。

其次 ， “租金贷”业务也出现了大量虚假宣传、强迫贷款、收取高额手续费等问题 ， 一些长租公寓平台或房屋中介还违规动用资金池 ， 将该部分资金用于争抢房源 ， 甚至挪用、侵占资金 ， 搞体外循环等 。 有数据显示 ， 2018年至今 ， 已有不少于25家长租公寓因资金链断裂破产 ， 引发社会矛盾 。

2019年12月25日 ， 住建部等六部委也发文称 ， 要加强对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管 ， 专就“租金贷”乱象作出整顿要求 ， 规定住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款；不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款等 ， 并明确“租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的三成等 。

北京商报近日就曝光 ， 蛋壳公寓涉嫌变相引诱租户使用分期贷 ， 在房源签约支持的四种付款方式中 ， 月付形式只能选择“分期月付” ， 有按月支付租金打算的租客若想签约入住蛋壳房源 ， 只能选择接受“租金贷”服务 。

而在黑猫投诉上 ， 对蛋壳公寓的投诉多达2225件 ， 其中不少也与诱导租金贷有关 。

公司面临多重隐患

近两年 ， 在政策和资本的风口下 ， 大量玩家涌入长租公寓市场 ， 仅2018年和2019年融资额就达到200亿元 ， 青客、自如、蛋壳、魔方、城家等都是资本青睐的对象 。 很多长租公寓平台或房产中介 ， 还采取“高收低租”的不合理竞争方式 ， 以超过正常价格20%～40%收购房源 ， 再以低于市场行情的价格租出去 ， 抢占市场份额 。 2019年8月 ， 原我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖就将房租的暴涨归结于自如、蛋壳等为代表长租公寓争抢房源 。

但这种扩张模式也压缩了自己的盈利空间 ， 使得资金链压力急剧上升 。 蛋壳公寓虽然还不太可能暴雷 ， 但公司近三个报告期的租金成本的绝对值大幅增长 ， 占收入比重已接近90% 。 一旦今后行业环境发生变化 ， 或对租金贷的监管进一步趋严 ， 公司资金链压力将明显上升 ， 更难维持过去的“高收低租”模式 。

不仅如此 ， 蛋壳还面临一些政策风险 。 目前“租金贷”业务已经受到政府主管部门的质疑 ， 一旦未来相关监管部门严格执法 ， 要求金融机构彻底取消经营“租金贷”业务 ， 公司将被迫寻找其他资金来源 。 再比如 ， 政府一旦出台更多控制租金水平的政策 ， 蛋壳能赚取的租金差会更少 。 公司现阶段经营的某些公寓采用“N+1”模式（即增加隔断房 ， 让每套房出租的房屋数增加） ， 也存在极大争议 ， 未来可能被视为违反新的法律、法规或政策 ， 公司也可能因此受到处罚 ， 重新安置这些公寓单元中的居民 ， 并将这些公寓单元恢复到原始状态 。 以上这些潜在风险 ， 都对蛋壳的业务、运营结果、财务状况和增长前景产生不利影响 。