----限售将接近 ， 接盘侠们能否安然脱身？//----

016年为了抑制炒房 ， 各个城市出台“限售”政策 ， 可是限售政策就像炒房的活广告 ， 一旦限售 ， 这个城市的房子就很快销售一空 ， 房价飙升 。 炒房团算得明白 ， 一般房子从交付到拿到房子需要2-3年时间 ， 而房产周边的配套完成需要3-5年时间 ， 新房交收3-5年是房价最高的时候 。 这3-5年的限售根本就不没有动其根本 ， 反而是等于对炒房的一种激励 。

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可是 ， 炒房团们却忽略了最为重要的一点——那就是 ， 房子的供需矛盾已经逆转 ， 房产由2015年之前的相对过剩 ， 转变成2020年的全面过剩 。 现在 ， 无论是商业地产还是商品房 ， 都面临着全面过剩的局面 。 商业地产以甲级写字楼的空置率大幅度上升为标志 ， 北京、上海、深圳已经超过20% ， 写字楼的租金也出现疲软 。 我们的居民商品房空置率将更加惊人 。 更为恐怖的是 ， 空置房的租金远远低于房价的存款利息 ， 现在南京一套300万的房产的年租金可能连3.5万都没有 。 可以说 ， 中国房东是世界上最可爱的一个群体 ， 中国好房东用自己的钱来补贴租客 。

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事实上 ， 已经有很多的炒房客已经资金链断裂 。 从淘宝上法拍房的数量连续上升就可以看出 ， 我们的接盘侠已经处于被破产的边缘 。 历经3年 ， 限售已经开始解禁 ， 按照当初的政策 ， 2020年有很多城市的限售已经到期 ， 大量的房产都面临着套现的情况 。

而中国面临的现实是新增买房需求的下降 ， 未来新增购房人口 ， 90后比80后少上9000多万 ， 00后将比90后少5000多万 。 更为主要的是 ， 新出生人口数量的断崖式的下降 ， 2017比2016年少200多万 ， 2018比2017少200多万 ， 而2019年预估可能连1200万都不到 。 新增人口的减少 ， 使得新增购房需求的减少 。

房产买卖形势已经发生巨大的翻转 ， 随着60后进入到退休年龄 ， 中国的城市化率将是以50后和60后的逐渐离开来实现 ， 而不是通过新增人口来实现 。 没有新增人口 ， 城市的衰落是必然的 ， 城市的衰落必然使得房价不能够稳定 。 未来“稳”房价 ， 各地放开人口落户限制 ， 抢夺人口 。 因此 ， 各城市抢人口的本质就是给这些房产找到最后的接盘侠 ， 只有找到接盘侠 ， 才能够稳地价 ， 稳金融 。

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可是 ， 新增的接盘侠数量已经出现断崖式下跌 ， 甚至很多地区已经消失 ， 那么2016-2018年的炒房团就是最后的接盘侠 。 完全全身而退已经对于这个群体是种奢望 ， 现在这些炒房团所能做的就是尽快挂牌出售 ， 房产尽快出手方能安然脱身 。 有一则寓言 ， 说是两个人在森立里遇见了熊 ， 虽然他们都不能够跑过熊 ， 但是只要一个人比另一个人跑得更快就能安然脱险 。 这就是“死道友不死贫道”的道理 。