----蛋壳公寓成功冲刺上市 ， 该怎么看长租公寓的未来？//----

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----蛋壳公寓成功冲刺上市 ， 该怎么看长租公寓的未来？//----

?深响原创 · 作者｜申商

核 心 要 点

?蛋壳成功上市 ， 首日资本市场反应谨慎乐观；

?整体来说 ， 长租公寓是个高前期投入 ， 需要有耐心看长期收益的业务；

?在产业数字化转型的背景下 ， 长租公寓业务上的智能化 ， 也是一个值得长期关注的方向 。

长租公寓的上市冲刺又多了一名撞线的选手 。

美国东部时间2020年1月17日 ， 蛋壳公寓正式在纽交所挂牌 ， 股票代码为“DNK” 。 按照发行价 ， 承销商行使超额配售权后 ， 蛋壳公寓总计募集资金超1.49亿美元 ， 市值可达27.4亿美元 。

蛋壳公寓首日开盘价为13.5美元 ， 盘中一度下跌至13美元 ， 最终收平于13.5美元 。

从第一天的表现来看 ， 相比起去年一众新经济公司频频上市破发的情况 ， 作为2020年第一支中概股 ， 蛋壳公寓首日在二级市场获得的初步反应还算乐观 。

那么 ， 长租公寓究竟是不是一门值得长期押注的生意？从蛋壳公寓的招股书中 ， 可以找到一些答案 。

长租公寓在国内整体发展时间不到十年 ， 真正爆发式增长的时间点还是在2015年之后 ， 蛋壳也属于2015年后崛起的重要玩家之一 。

相较于传统模式 ， 长租公寓的优势毋庸多言：房东与租客双方均与运营商签约 ， 房源客源都更为稳定 ， 同时在运营商的统一管理下 ， 可以通过标准化流程、提高运营效率降低运营成本 ， 并通过品牌效应降低获客成本 ， 在优化用户体验的同时逐步提升运营商的收入结构及利润空间 ， 可以说是一门典型的长期生意 。

因此 ， 对于真正想做好这门长期生意的运营商而言 ， 拿房、装修、获客的大量前期投入都必不可少 ， 要扛得住这一关才能走到整体数据优化的阶段 。

从蛋壳公寓的数据上来看 ， 也正是如此 。

在此前深响对蛋壳招股书的拆解中 ， 我们提到过 ， 蛋壳公寓主要营收的租金和服务费目前持快速增长的状态：2017年营收6.56亿元 ， 2018年营收26.75亿元 。 最新数据显示 ， 2019年前10个月的总营收为57.13亿元人民币 ， 较去年同期的19.92亿元增长187% 。

但与此同时 ， 蛋壳2017年净亏损2.72亿元 ， 2018年净亏损13.69亿元；2019年前9个月净亏损25.16亿元 ， 上年同期净亏损8.13亿元 ， 非通用准则下（Non-GAAP）调整后净亏损24.54亿元人民币 ， 调整后EBITDA为负的14.61亿元人民币 。

数据表现来看 ， 蛋壳整体尚未盈利的原因之一正是由于其过去两年持续高增长 ， 大量的资源投入到了新城市及新公寓的开发中 。 截至2019年11月30日 ， 蛋壳公寓管理的公寓数量为432690间 。