过去两年 ， 蛋壳在大规模向新一线城市扩张 。 截至2019年9月30日 ， 蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场 ， 与成立的第一年（截至2015年12月31日 ， 其运营的房间数为2434间 ， 且全部位于北京）相比 ， 房间数增长了166倍 ， 2015年底至2018年底三年年复合增长率高达360% 。

从城市分布来看 ， 在2017年末 ， 蛋壳在北京、上海和深圳的公寓数量占比仍接近90% ， 而这一比例在过去一年多的时间里持续下降 ， 截止19年9月底 ， 北京、上海和深圳公寓比例仅为50%出头 ， 与其他新一线及二线城市呈现齐头并进态势 。

理论上来说 ， 在这样的经营模式下 ， 随着前期配置好的新公寓逐渐投入市场及品牌逐步树立起来 ， 运营商就能逐步看到经营成本的下降 。

蛋壳的数据表现目前与这样的趋势也是吻合的：2019年蛋壳整体营收较18年大幅提升 ， 经调整亏损率及经调整EBITDA率均较2018年有所下降 。 也就是说公司未来在规模效应达到一定程度后 ， 成本费用控制能力实现提升 ， 其盈利能力将逐步改善 。

在经营费用方面 ， 公司在2019年前9个月经营费用率为26.7% ， 相比较2018年呈现下降趋势 ， 这也进一步体现蛋壳在保证扩张速度的基础上 ， 持续提升内部经营效率 。

一些更为具体的业务数据也能形成佐证：招股书显示 ， 蛋壳公寓与房东的租约为4-6年 ， 截至2019年6月30日 ， 蛋壳公寓房东续签率为80% ， 为行业最高水平 。 结合单间装修投入回本周期12到20个月的数据来看 ， 在正常运转的前提下 ， 一次签约 ， 蛋壳公寓在回本期过后 ， 有1-5年的时间是可以处于盈利期 ， 考虑到房东续签率为80% ， 因此仅从招股书提供的信息来看 ， 蛋壳公寓的商业模式处于相对健康可控的状态 。

上市是一家企业的里程碑 ， 但并不是终点 。 上市之后 ， 企业更需要关注业务成长性的问题 。

对于蛋壳公寓来说 ， 首先就是要继续扩大规模 ， 实现业务的规模效应 。

蛋壳公寓四年多的时间 ， 进入全国13城 ， 超43万房间 。 持续扩张的业务范围提升了蛋壳公寓的品牌效应与行业影响力 ， 让蛋壳公寓得以吸引更多优质的房源 ， 进而能够为租户提供更优质的居住体验 ， 以此构建出业务壁垒 ， 吸引到更多的租户 。 同时 ， 在业务中积累的经验与数据 ， 又将反哺业务的优化提升 ， 进一步提升蛋壳的竞争优势 。

但与此同时 ， 由于前期重投入的模式 ， 在过去几年中长租公寓暴雷的社会新闻也时有出现 。 所以 ， 在细分市场整体发展潜力充足的情况下 ， 其次就是要修炼内功 。

正如「深响」此前在招股书拆解中提到的 ， 蛋壳公寓在提升运营效率上 ， 接下来需要长期关注的有两个方面：首先是如何将租约时间、房东续约率的漂亮数据维持下去 ， 这将极度考验蛋壳公寓团队的运营、管理和服务能力 。 其次 ， 是要看蛋壳如何基于长租公寓业务拓展多元收入 ， 才是长租公寓未来成长性的最大考验 。

从招股书中 ， 也可以看到目前蛋壳在这两方面的战略 。

招股书显示 ， 此次IPO所融得的资金主要用途之一就是加强技术实力 ， 发挥蛋壳大脑的作用 。 蛋壳大脑是蛋壳公寓技术平台的地基 。 在这套系统中 ， 蛋壳将一个城市划分为多个500*500米的区块 ， 并依据商圈、交通、租金等100多个租房相关维度评估每个区块 。 而在获取规划数据后 ， 通过定量分析房间的各项维度数据 ， 智能定价系统则会预估最终应向租客收取的租金 ， 并反向推算应向业主支付的租金成本 。

除了定价以外 ， 根据介绍 ， 在收房团队与业主沟通交涉前 ， 这套系统还会生成多套交易条款 ， 以提高谈判效率 。 蛋壳所采用的这套系统每日可做出数万个决定 ， 并在每笔交易中变得越来越智能 ， 降低对个人中介本地知识的依赖 ， 提高业务流程中的自动化、标准化程度 。

这与瑞幸通过提高业务流程的自动化程度 ， 进而降低对门店一线人员能力素质的要求 ， 以实现快速扩张的逻辑有一定的相似之处——在通过智能化手段提高业务效率之后 ， 招人、培训、营运等方面的速度都可以加快 ， 同时结合更有效率的收房、获客策略 ， 则能让蛋壳在新一线城市的业务加速运转起来 ， 从而缩短前期投入的阶段 ， 更快进入之后的创收周期 。