类似的现象 ， 曾经十分普遍 。“以前我住在要征收的里弄里 ， 那是天井里搭出来的房子 ， 租金是便宜 ， 但住着也难受 。”在虹口区中湾公寓里 ， 一位环卫工人忍不住向虹房集团公租房公司项目负责人朱孝杰感叹 。
中湾公寓是一处公租房项目 ， 120套房源中有一半被改成了两人间或四人间宿舍 。入住的环卫工人、快递小哥 ， 大多在附近上班 ， 每个月最低只需支付450元租金就能拥有一张床位 ， 配套厨卫和热水 。之前 ， 他们几乎都曾在旧式里弄、群租房、农民房里居住 ， 用手拎马桶 ， 甚至没有热水洗澡 。
伴随新一轮旧改推动和群租整治 ， 溢出的基础服务行业者租住需求 ， 越来越不能被忽视 。
从去年开始 ， 上海探索多渠道增加“一间房”“一张床”的宿舍型房源 ， 同时出台《关于进一步加大公共服务类重点行业企业一线职工公租房保障力度试点工作的通知》 ， 破解基础服务行业者租房“远、贵、难”的痛点 。
记者走访的中湾公寓和安歆青年社区 ， 分别代表了上海探索在寸土寸金之地“挤床位”的两种方式 。前者为公租房改造 ， 后者是市场化长租公寓 。这是上海培育宿舍型房源的“两条腿” 。
截至今年1月份 ， 仅公租房就形成6000张床位供应 ， 市场化长租公寓也在加快发展 。日前 ， 上海提出“十四五”期间将提供20万张宿舍床位 ， 平均每年增加4万张 。
安全管理成本高 ， 值得！
眼下 ， 宿舍型房源试点项目建设如火如荼 。“十四五”期间 ， 上海20万张床位从哪里来 ， 已经有了答案 。
这些新兴房源 ， 普遍受到市场欢迎 。“租金和以前住群租房的时候 ， 几乎差不多 。”不少租客反映 ， 宿舍型房源的租金普遍不高 。安歆集团的床位月租和所处区位挂钩 ， 普遍在几百元到1000多元不等 。在核心商圈南京东路 ， 床位月租最高1000多元 。
租金涨幅也相对稳定 ， 尤其是公租房改造项目 。“每两年 ， 我们就要评估和调整价格 。今年上海有些地方租金涨幅是20% ， 但我们的涨幅一般是5%到10% ， 作为国企 ， 更要承担社会责任 。”某公租房项目运营负责人说 ， 公租房改造的宿舍床位租赁价格仅为周边市场价的60%—70% 。
供应端持续扩大规模 ， 但要达到20万张床位目标 ， 并不是件易事 。这类房源人口密度高、流动性大 ， 安全是相关管理部门和运营方首要考虑的问题 。
蔡兴华是安歆集团研究院负责人 ， 几乎每周 ， 她都要奔波于各大审批管理部门之间 ， 为宿舍型房源办理“出生证” 。她告诉记者 ， 除了获取物业的成本 ， 围绕“安全”的投入是最大的成本 ， 这是一笔无法间断的投入 。
过去10年来 ， 长租公寓发展的主要模式便是将城市中闲置的商业、工业等各类非住宅类产权存量物业改造成租赁住房 。“非改居”成为多渠道保障租赁住房供给的有效途径 ， 也是缓解房源地段错配 ， 实现职住平衡最快速的解决方案 。
为了提高安全性、合规性 ， 上海开始推行“非改居”的纳管认定 ， 对“非改居”项目的房屋权属、房屋结构安全、消防安全、雨污分流纳管、电梯运行、违法建筑、水箱水质检测、环境安全等方面 ， 实行严格准入、联合监管、属地管理 。

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