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二、物流园区规划的条件要素
1、区位条件
区位条件是物流园区建设必备条件 。 物流园区的运营要满足当地经济区域的物流运作成本与效率的要求 ， 其基础设施布局与规模要与物流园区经营的效益与发展相适应 ， 物流园区的布局选址应考虑以下几个方面:首先 ， 接近城镇及经济发展聚集区 。 市中心商业网点集中 ， 是配送中心的主要供、配货对象 ， 靠近市场、缩短运输距离、降低运输费用、迅速供货是配送中心布局主要考虑的因素；其次 ， 临近主要交通干线 。 配送中心供、配货主要是通过公路运输 ， 将物流园区建设在主要干线上 ， 可以降低运输成本；第三 ， 位于商品流通集散地 ， 以方便处理产生的物流需求 。
2、物流需求
物流需求是影响物流园区规划的最直接也是非常重要的因素 ， 根据各个地域的经济发展趋势进行物流园区建设的需求分析 ， 计算该地区的物流总量 ， 即:地区的物流总量=吸纳的物流量（采购进来的）+生成量（生产加工制造的）+输出量（流出和销售外运的） 。
物流需求包括直接需求量和潜在需求量 。 直接物流需求量是物流需求主体为满足其生产经营、事业开展及生活需要 ， 产生的对物流社会化服务的直接需求量 ， 包括:工业企业对供应物流服务和销售物流的需求量；连锁商业对配送服务的需求量；一般消费者的物流服务需求量；区域间货物中转运输的需求量 。 物流潜在需求量主要指经济环境、社会环境以及物流服务环境的发展对物流需求的拉动量 ， 是从动态的角度来分析物流需求量的变化趋势 ， 主要包括:工业企业对供应物流服务和销售物流的潜在需求量；一般消费者对物流服务的潜在需求量；区域间货物中转运输的潜在需求量 。
3、政府政策
建设物流园区离不开政府政策上的支持 。 政府给予的优惠政策可以大大减少物流园区的成本支出 ， 如政府给予优惠的地价 ， 就可以减少建设成本 。 政府也可以提供优惠政策来吸引投资和物流企业的进驻 。
4、基础运作条件
（1）采购
物流园区可以吸引国内外采购中心入驻园区投资 ， 通过提供专业的物流服务 ， 在全球范围内寻找供应商 ， 寻找质量最好、价格合理的产品与服务 ， 为企业与其供应商或客户沟通搭建桥梁 。 涉及的业务包括对国内采购的商品进行分拣、重组或简单加工等增值服务后 ， 向国内外分销、集运；对采购的国际货物进行综合处理和简单的增值加工后 ， 向国内外销售等 。
（2）运输
运输是物流园区中最为重要的构成要素 ， 由交通运输设施、运输工具、通行权以及在此基础上提供运输服务的承运人组织所构成 。 物流园区要求交通运输具有良好通达性 ， 能够满足物流需求的可得性 ， 保持合理的运输价格 ， 各种运输方式构成的综合运输体系的布局、分工合理和配合协调 。 公路运输与物流园区的建设密切相关 ， 是货物陆路运输的重要手段 ， 是实现“门到门”服务的最可靠方式 。
公路网是分布最密集的网络 ， 物流园区中货物的集散都可以用公路运输来实现；铁路运输优势是快速、廉价运输货物 ， 通过集装箱可以实现公路与铁路的多式联运 。 将铁路线引入物流园区 ， 修建场站、仓库及相关运营辅助设施 ， 可以办理整车、零担、笨重货物、集装箱和散装货物；水路运输是比较廉价的运输方式 ， 可以一次运输大量的货物 ， 还可以与公路、铁路进行多式联运 ， 而且港口本身是大宗货物的集散地；航空运输运量在几种运输方式中最小 ， 速度最快 ， 但货物大部分属于高附加值产品 ， 其货运要求和质量较一般运输方式高；管道运输量大、连续、迅速、经济、安全、可靠、平稳以及投资少、占地少、费用低 ， 并可实现自动控制 。