物流园区的基本功能包括以下几个方面：
（1）综合功能:园区拥有储存、包装、装卸搬运、流通加工、运输方式转换、信息、调度、配送等功能 ， 具有综合各种物流方式和物流形态的作用；
（2）专业功能:集装箱拼装箱功能、运输配装和中转功能、配送加工功能；
（3）集约功能:集约了物流主体设施和有关的管理、通信、商贸等设施；
（4）信息、交易功能:集中汇集物流信息 ， 控制物流过程 ， 实施集中管理；
（5）存储功能:通过集中库存可以相对降低库存总量 ， 实现有效库存调度 ， 从而能够充分发挥仓储功能 ， 减少工商企业对仓库的投资；
（6）运功能:有效集约公路、铁路、水运、空运 ， 实现综合运输、多式联运的最有效转化；
（7）服务功能:包括生产、生活和停车服务几个方面 ， 提供金融、保险、工商、税收、设施检修等全方位的配套运输车辆服务等 ， 属于生产方面的辅助服务功能 。
因此 ， 依据物流园区的基本功能 ， 可以分为仓储区、加工区、增值区、交易展示区、综合服务区、行政区、商业区、住宅区等功能片区 。
物流园区功能设计时 ， 主要采用自顶向下的方法 。 首先确定物流园区的规划原则 ， 对物流功能规划所涉及的核心因素进行列举和分析 ， 然后对整个物流园区规划分为几个功能区域 ， 如仓储区和综合服务区 ， 决策者根据实际需求 ， 为每个功能区域命名、定义、分配相应的面积、引入相关设施、设备和信息系统 。 最后是对物流园区的核心流程进行定义和描述 ， 流程包括:集装箱服务、生产原材料供应和配送、生活资料采购和配送、保税物流作业、空港/海港/铁路物流服务流程等 。
4、物流园区的设施规划与布局设计
根据物流园区的战略定位和经营目标 ， 在已确认的空间场所内 ， 依据规划与布局的原则 ， 考虑从货物的进入、组装、加工等到货物运出的全过程与物流的密切相关程度 ， 将人员、设备和物料所需要的空间作最适当的分配和最有效的组合 ， 以获得最大的经济效益 。 同时 ， 还要为园区的进一步开发做出相应的开发计划 。
5、物流园区的商业计划
商业计划主要包括物流园区管理公司的组织架构和职责、物流园区业务模式、收益预测、客户分析、园区销售/市场推广策略、投资收益及风险评估等概要分析 。 商业计划制定的目的 ， 是让物流园区投资和经营管理者设计公司的业务模式和管理模式 。
6、物流园区的经营模式
【物流园区规划的条件要素分析 物流园区规划与设计】在完成以上园区规划步骤后 ， 最终确定园区的经营模式 。 物流园区的经营管理模式是指物流园区为实现发展目标而采取的决策、组织、经营与管理形式 。 采取哪种经营管理模式 ， 直接取决于开发建设模式 。 一般说来 ， 采用政府主导的经济开发区模式和政企联合开发模式的物流园区 ， 其经营管理模式可采取管理委员会制；采用政府规划物流企业共同开发模式的物流园区 ， 其经营管理模式可采取业主委员会制；采用大型物流企业主导开发模式的物流园区 ， 其经营管理模式可采取经营管理公司制；采用物流（或工业）地产商开发模式的物流园区 ， 其经营管理模式可采取物业管理制 。