如果说行业惯例决定了相对固定的中介费率 ， 市场的变化则成为中介费变动的重要原因 。
几乎在贝壳调整重庆中介费的同时 ， “重庆二手房存量超20万套”登上了微博热搜 。
链家数据显示 ， 目前重庆二手房挂牌数量超过16万套 ， 数量超过成都和上海二手房源数量之和 ， 是北京二手房数量的两倍多 。
贝壳重庆站市场负责人表示 ， 3月 ， 重庆库存的二手房源已经超过20万套 ， 房源的平均成交周期超过90天 ， 贝壳的中介费是在这样的供需关系里做出的调整 。
链家方面也回应经济观察报称 ， 由单边收费改为双边收费 ， 有增加市场活跃度和成交量方面的考虑 。 “一旦二手房转入买方市场 ， 在房屋交易上 ， 买家就拥有了更大的话语权 。 这时中介再向买家收费 ， 就会相对困难 。 ”赵庆祥认为 ， 居间中介服务模式下 ， 向话语权弱势方收取中介费是普遍做法 ， 既能收得上来 ， 也有助于房子的流转和成交 。
而在上海这种卖方市场 ， 向卖方收取中介费 ， 显然是困难的 。 上海闵行区的一名房屋中介人员表示 ， 上海在2018年就施行了双边收费模式 ， 但大多数情况下 ， 中介费都是买家在承担 。
一名从去年就开始参与上海新房摇号的购房人告诉经济观察报 ， 同样一套500万的房子 ， 如果选择二手房 ， 中介费和税费算下来超过20万元 ， “打新的人那么多 ， 不仅因为新房单价便宜 ， 还在于购房成本差异太大 。 ”
多重博弈的结果
理论上的定价 ， 对实际成交中的中介费定价影响十分有限 。 21世纪不动产中国区总裁兼CEO卢航表示 ， 不管中介公司如何调整单边或双边的收费规定 ， 也只会在短期起作用 ， 市场在经历短时间挣扎后 ， 最终由话语权弱势方买单 。
根据卢航多年观察 ， “过去成都等几个城市 ， 都出现过中介费单边变双边、双边变单边来回的折腾 ， 实际上都是短期影响 ， 最后中介费还是由市场决定 。 ”

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供需的决定作用不仅体现在不同城市之间 ， 甚至细化到同一城市的不同区域 。
南昌市的一名连锁中介人员表示 ， 红谷滩新区的卖家普遍需要出中介费 ， 而九龙湖区则大多数不出 ， 要求“净得” 。 这是由于后者的买卖交易活跃 ， 买家多、需求量大 。
而具体到每家中介和每笔交易 ， 中介费的金额又落在了买家与中介的博弈上 。 选择多、中介竞争激烈 ， 成为买家谈判的筹码 。
上述北京中介门店店长表示 ， 虽然中介费明码标价 ， 在实际成交过程中 ， 各家中介机构都会有不同程度的折扣 。
卢航透露 ， 现在市场上大多数中介实际收到的费用都在2个（百分）点左右 ， 还有许多小型中介公司一个（百分）点也做 。
赵庆祥也表示 ， 虽然北京很多中介公司都标价2.7% ， 但实际能收到的各不相同 。 比如大公司市场占有率较高 ， 收费较为严格 ， 能收到2.5%左右 ， 中型中介普遍在2.2%左右 ， 小型中介1%也很常见 。
多名经纪人均向经济观察报表示 ， 会根据客户个人情况的不同 ， 给出不同程度的优惠和折扣 。 较大的中介公司都有自己的底价 ， 比如贝壳平台上的德佑、合佑、中环地产、21世纪不动产等在南昌规定 ， 买卖方各收取1个点的中介费 ， 最低为1.5% ， 如果低于底线 ， 剩下的部分则需经纪人自己补上 ， 所以一般会”守住底线” 。 “底线之上则可以谈 ， 如果一处房源 ， 很多家中介都有 ， 那么中介费可谈的空间就大些 ， 因为客户的选择权大 。 ”上述南昌中介人士介绍 。