值得注意的是 ， 在一些市场集中度较高的城市 ， 老百姓在买卖房屋时的选择余地可能会越来越少 。 “因为交易首先考虑的因素是房源 ， 其次才是中介费 。 ”赵庆祥表示 。
据调查 ， 在武汉和成都 ， 仅某单一中介品牌的占有率可能就在60%-70% ， 这使得购房者丧失了一定选择权 。 在北京 ， 包括链家、我爱我家、麦田、金色时光、21世纪不动产等北京前十的中介 ， 市占率也达了80% 。
上述南昌中介人员透露 ， 在其所负责的九龙湖区域 ， 贝壳平台的中介品牌就有5个 ， 而其他叫得出名字的不超过3个 。
“我们的优势是一个点佣金就能做 ， 但房源方面不如贝壳系联盟 ， 其他更小的夫妻店 ， 也都以加盟的方式挂上了较大的品牌 ， ‘小虾米’是拿不到房源的 。 ”该名中介人员表示 。
谁分了中介费
收来的中介费都去哪了？
一位南昌贝壳系中介店长表示 ， 每一笔佣金中 ， 贝壳从中抽取14%的平台分成后 ， 30%将分给房屋录入人、维护人、实勘人等6个角色 ， 每个角色在5个点左右；其余部分则归门店和卖房经纪人 。 不同门店规定都不一样 ， 卖房经纪人的分成在30%-60%不等 。
如果涉及到跨品牌合作 ， 参与分成的角色可能更多 。 卢航表示 ， 中介费通常被分为4份分发到经纪人的手中 ， 跨品牌合作多则可能有10个角色参与分成 。
南昌齐家房产的一名经纪人小徐告诉经济观察报 ， “在房价高的地方 ， 经纪人分成较多 ， 而在标的本来就比较小的地方 ， 金额总共还不到1万 ， 多方分成后我们也拿不到多少钱” 。
这与国际上的做法不同 。 “美国的中介费两边分就行 ， 中国多则可能要切成10份 。 ”卢航介绍 ， 中国采用的是双边代理制 ， 即中国的经纪人受托于买卖双方 ， 而国际上惯常采用的是单边代理制 ， 房产经纪人只受托于买卖其中一方 ， 也只为一方负责 。 美国的买方代理人和卖方代理人只要撮合交易 ， 各守各自的利益就可以了 ， 而中国的经纪人则要代表双方进行谈判 ， 立场很难确定 。
虽然单边代理模式在价格博弈方面优于双边代理 ， 但在卢航看来 ， 中国收费模式目前很难向美国模式靠拢 。
卢航解释 ， 虽然美国的单边代理模式能为买卖双方各自争取最大的利益 ， 但在中国 ， 中介机构很难拿到独家代理 ， 各家中介之间竞争 ， 房源推得也比国外经纪人积极 。 “而且 ， 国内的中介费几乎‘包圆’了房屋交易过程中的所有费用 ， 经纪公司的交管团队需要为房屋交易进行包括购买资质审查、房屋属性、产权调查、计税和资金安全等一系列服务 。 ”而美国6个点的中介费不包括后续的交管服务 ， 后续部分将由其他专业的公司服务 ， 要支付包括按揭服务费、房屋检测费等费用 。 “在美国 ， 购买一套房子费用比较高 ， 中介费和后续的交管和保障服务费 ， 都要买家承担 。 但美国的各类税费比中国低 ， 个人所得税也习惯由卖方承担 ， 情况不一样 。 ”卢航说 。
尽管如此 ， 卢航认为 ， 中国的中介模式仍有需要改善的地方：在美国的房产交易中 ， 保险公司提供的产权保险能把交易中的所有风险兜住 。 “在中国 ， 只有将资金打入监管账户这一种做法 ， 愿意这样做的客户还只有20%左右 。 这意味着 ， 一旦出现巨大的损失 ， 只能由中介公司先行托底 。 ”
赵庆祥也认为 ， 目前由中介公司垫资赔付的方式 ， 无形中推高了中介公司的成本和中介费用 。
链家数据显示 ， 截至2021年2月 ， 链家为客户购房风险兜底已累计赔垫付14万笔 ， 支出达25亿元 。