2

呼和浩特这个城市 ， 去年研究过一段时间 。 身为内蒙古首府 ， 人口才300多万 ， 且人口净流入量和流出量基本持平 。 不仅如此 ， 整个城市基本拿不出什么像样的产业 。

人口和产业基础决定了它的房价动力难以为继 。 所以去年呼和浩特房价暴涨到1万出头 ， 大多是炒作因素 。

小城市的楼市数据很难有效捕捉 。 所以我每次去呼和浩特 ， 晚上8点之后都会开车“夜游” ， 在城市大街小巷转几圈 。

这有两个作用 ， 一是看核心区的流动人口量 ， 以此大体可以估算出这个城市刚需的活跃度；二是去看住宅小区的亮灯率 ， 以此推算房屋入住率、楼市库存情况 。

惊讶的是 ， 呼和浩特这个城市在2017年集中去库存之后 ， 在二环外依然有大规模黑压压的成片空置住宅 。 以此库存计算 ， 加上新区的开发力度 ， 这个城市的房源供给已经超越了常住人口数量 。 这是一个很危险的信号 。