3、该地块总体量约11.3万方，本身体量也不大，其中住宅体量约6万方，商业体量约5万方，住宅体量更小，商业占比较大 。再加上要求引入世界500强区域总部，还要求自持3万方商业等，对商业部分要求较为严苛，有一定开发难度 。


4、该地块起拍楼面价约5968.2元/平，在如今地王频出的武汉来看，楼面价不算高，但商业部分拿地要求较高，隐形成本不低 。长江新城起步区20年7月底出让了一宗地，最终成交楼面价约6286.6元/平 。


5、根据2020年11月《江岸区更新局2020年工作总结及2021年工作计划》显示：江岸区计划实施的旧城改造类房屋征收项目共15个，完成27.73万方 。加快推进谌家矶四村拆迁，助力长江新城起步区国华人寿地块（约178亩）、国药中铁建中交地块（约314亩）、再生水厂（约93亩）等地块的供地工作，保障长江新城起步区的建设 。其中7月底成交的地块就是国华人寿地块，本次挂牌的161号地块大概率就是国药中铁建中交地块（约314亩） 。


P（2020）154号地块
新洲双柳新区住宅地块，最大体量约22万方，起拍楼面价约2600元/平
P（2020）154号地块位于武汉市新洲区双柳街邱湖村、沙咀村、机场南路以东、江北铁路以西 。该地块规划净用地面积为97605.26平方米，容积率约1.0-2.3，计容总建筑面积约97606-224492平 。规划用地性质为居住用地 。该地块网上挂牌，竞买保证金11674元，起拍总价58370万元，起拍楼面价约2600元/平 。

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地块主要要求：
1、地块内需配置一所9班幼儿园，用地面积不少于3780平方米，建筑面积不少于2730平方米，幼儿园建成后，其不动产权须无偿移交所在区教育行政部门 。

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地块分析：
1、该地块位于武汉市新洲区双柳街邱湖村、沙咀村、机场南路以东、江北铁路以西，属于新洲双柳新区，楼市不限购区，位于武汉外环以外约1.5公里，划线位置比较偏远，附近也没有规划的地铁，出行主要依靠自驾 。

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地块东边华中文化产业园整体效果图：

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2、地块微观区位：北边是规划道路、规划教育用地和住宅用地；东边是江北铁路、产业用地、阳大路、新影华翔城住宅及商业；南边是规划体育用地、商业及住宅用地；西边是机场南路、规划住宅用地等 。

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阳大公路实景图：

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3、该地块最大体量约22万方，是纯住宅地块，体量适中，且不存在特殊的拿地条件，本身开发难度不大，不过地块所处区域比较偏远，本身楼市认可度并不太高 。


4、该地块起拍楼面价约2600元/平，是目前区域内较高的楼面价了，不过前期区域内成交的地块都集中在更东边的区域，环线位置更偏远一些，近两年区域内地块成交价基本都是约1650元/平左右 。


项目东边新影华翔城目前新房均价约6820元/平，房价水平很低 。

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