----楼市凉凉？连云港今日土拍兜底成交//----

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9月 ， 似乎成了楼市的分水岭 。 土地市场 ， 尤甚 。

去年9月份 ， 苍梧地产底价拿下“苍梧六期南”地块 。

今日的9月 ， 金海置业底价摘得“优步花园北”地块 。

生活 ， 果然钟情于重蹈覆辙的剧情 。

先来看下地块详情 。

LTC2019-14#地块位于凤凰新城 ， 优步花园的北面 ， 凤凰学校斜对面 。 地块成交楼面价4866元/㎡ ， 被本地国企金海置业底价竞得 。 地块占地面积不大 ， 仅4万方 ， 比优步花园小些 。 容积率1.87 ， 以小高层为主 。 竞拍要求比之前的上海华飞地块更为“苛刻” ， 不仅无偿配建3%的保障房 ， 还须建设社区用房和街道办事处 。 这样算下来 ， 地块的实际楼面价接近6000元/㎡ 。

凤凰新城板块 ， 实际上是一个比较尴尬的板块 。 相较于原新海新区顶着“城市副中心”的头衔、海州城南挂着“吾悦广场”的引子 ， 凤凰新城板块稍显朴素 。 论配套 ， 商业设施未落地 ， 教育反响平平；论人口 ， 以地缘性客户为主 ， 还含有一部分的保障房；论前景 ， 还没有诞生响当当的概念 。 就是这个综合实力平平的板块 ， 成为今年土地市场的首选供应地 。 截至到目前 ， 海州高新区今年仅供应2宗商品住宅用地 ， 均位于凤凰新城 。

其实细致分析 ， 凤凰新城的土拍代表了连云港楼市的一条曲线 ， 这两年的楼市变化 ， 有点戏剧性的变化 。 而这些变化 ， 跟楼盘有关 ， 跟板块有关 ， 跟整个大环境更是密不可分 。

2017年 ， 连云港楼市处于“狂猛期” ， 全民买房 。 土地市场硝烟四起 ， 先是诞生了财信地王 ， 接着金辉以楼面价5442元/㎡ ， 溢价率107%竞得凤凰学校对面地块 ， 即现在的优步学府 。

2018年初 ， 楼市依然没有明显降温的痕迹 。 碧桂园以楼面价6357元/㎡ ， 溢价率66%竞得现凤凰源著地块 ， 为新年开了一个好头 ， 也给开发商们注下了强心剂 。

好景不长 ， 到了2018年的下半年 ， 楼市持续趋冷 。 土地流拍、楼盘促销等形式层出不穷 。

2019年6月 ， 来自上海的华飞地产 ， 即使实际楼面价和凤凰源著不相上下 ， 依然没有改变群众的楼市预期 。

如今 ， 楼市大环境更为严格 ， 房企“钱袋子”越发收紧 。 市场行情萎靡不振 。 今日的土拍结果 ， 更是一个意料之中的结果 。

土拍是楼市情绪的制造器 。 去年下半年的楼市降温 ， 就是从“一场土拍一场凉”开始的 。 今年土拍 ， 至少没有助燃高亢的楼市情绪 。

通常来讲 ， 在楼市整体行情走弱的情况下 ， 操盘者更愿意推出优质地块 。 一方面 ， 可以避免流拍 ， 白白搭戏 。 另一方面 ， 可以引导群众的楼市预期 。

那么 ， 现在海州高新区到底有没有优质地块？有的 。 原新海新区的花果山大道西还有不少空地 ， 甚至去年主城区的棚改净地也都不错 。 接下来压箱底的好地块还有不少 ， 土拍热度会不会转向也是未知数 。

这是一个越来越情绪化的市场 ， 情绪来得很快 ， 去得也很快 ， 充满着盲从 。 比如 ， 一个自贸区概念就能激发全城人民的购房热情 ， 被迷得不知所向 。