"multi_version":false

用发展眼光看待问题是我们准确判断任何事物的前提 ， 以前拥有自行车都是一件奢望 ， 现在发展到家家户户都有了小汽车 ， 以前拿着“大哥大”让周围人投来艳羡目光 ， 现在人人手中都有一部可电话可拍照的手机……总之 ， 以前不可企及的事物 ， 现在都发展成为了现实 。

房子 ， 何尝不是如此呢？以前我们住的茅草屋 ， 发展成为砖瓦房 ， 到现在已经住上了高楼大厦 ， 商品房不再是部分人的专属 ， 而是大多数人的居所 。 当然 ， 这所有的一切 ， 得益于我们经济的快速发展和人们收入水平的提高 。

不过 ， 房价的脚步也没停歇 ， 10年前只需要四五千元一平米的房子 ， 现在可能要两三万一平米 。 根据易居研究院发布《100城住宅价格报告》数据显示 ， 一、二、三四线城市新建商品房均价分别达到42548元/平方米、13762元/平方米和10698元/平方米 。 13个城市步入了“超高房价”行列 ， 另外还有12个城市的房价步入了“过热”区间 。

按照报告定义 ， 单价大于2万 ， 就属于超高价行列 ， 单价介于1.4万-2万之间 ， 就属于高价行列 ， 单价介于1万-1.4万则属于中等房价行列 ， 8千-1万定义为低房价 ， 低于8千则认为是超低房价 ， 各位所在城市房价可对号入座 。

但是 ， 也并不是所有地方房价都是如此 ， 也有很多城市住房均价只有2000多、3000多元一平米 ， 比如鹤岗、大兴安岭、石嘴山、双鸭山、吐鲁番、七台河等等 。

楼市分化 ， 房价分化 ， 如果把这个时间推移到20年前 ， 相信普通大众没有多少人会想到今天的楼市与房价格局 。 但是 ， 也一定有一部分人先知先觉 ， 他们虽没有前后眼 ， 但他们在那个时候敢于倾力买房或者投资 ， 想必也是经过认真琢磨得出的判断 。

现在的问题是 ， 一方面 ， 这些年房价“涨多跌少” ， 其价格屡创新高；另一方面 ， 城镇人均住房面积已经达到39平米 ， 与发达国家数据大幅缩小；再一方面 ， 人口净增加数逐年减少 ， 而劳动人口逐年减少 ， 2018年已经跌破9亿至8.97亿 。

那么 ， 在各种影响房价的因素逐步减弱的现状下 ， 未来的房价还会继续上涨吗？10年后的房产 ， 是“白菜价”还是“钻石价”？笔者通过对历年数据分析认为 ， 影响房价的因素很多 ， 但最重要的还是在这两个方面 ， 它决定了未来房价走向：

第一、人口流向对城市房价走向影响

无论是刚需自住买房 ， 还是投资买房 ， 这些房子终究是用来住的 ， 只是或早或晚流转到有实际居住需求的群体而已 ， 所以 ， 有多少人口就决定了有多少买房需求 。 这些年房价快速上涨 ， 最直接的因素就是快速城市化使大量农村人进入城市安家落户 ， 带来大量的住房需求 。

我们跟发达国家一样 ， 均是通过城市化完成向初级发达国家冲刺的目标 。 所以 ， 在城市化这条路上 ， 我们一直在努力 。 我国1999年常住人口城市化率是30.89% ， 到2018年时 ， 这个数据达到59.58% ， 30年时间年均城市化率为0.95% ， 最近5年基本保持在年均城市化率1%速度 。 根据恒大研究院报告预计 ， 到2030年中国城市化率将达到70.6% 。

根据报告预计 ， 到2030年 ， 新增城市人口将在2018年基础上再增加近2亿人 ， 至10.2亿 。 这里大家可能会问一个问题 ， 不是劳动人口降低了吗？为什么城市人口还在继续增加 ， 这些城市人口主要来自于农村流入 ， 以及区划调整 。 换句话说 ， 主要是存量 ， 而且城市化率70%还是发达国家最低标准 ， 比如日本已经超过90% ， 美国早已超过80% 。 长期来看 ， 我们也要达到这样的水平 。

按照现在的人口流向 ， 这些新增城市人口将大部分流入国家规划的城市群 ， 以及地方形成的都市圈 。 就城市群来讲 ， 国家规划了19个 ， 会因为城市群之间发展不平衡出现人口流入多少区分 。 比如长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群大概率是未来人口流入主要区域 ， 而其他城市群则分流剩下的新增城市人口 。