由此看来 ， 未来城市之间的房价会继续因为人口流入多少而出现分化 ， 强者恒强 ， 房价大概率是“钻石价” ， 此长彼消 ， 在总人口没多大变化的情况下 ， 那些人口净流出的城市或地区 ， 出现“白菜价”的可能性也大大增加 。

第二 ， 货币增速变化对房价走向影响

从近10年的M2货币供应量可以看出 ， 2009年M2是60.6万亿 ， 到2018年时是182.6万亿 ， 净增加了两倍 ， 就拿2019年上半年来说 ， 半年时间就增加了近10万亿 ， 达到191.9万亿 ， 不出意外的话 ， 全年应该能达到200万亿 。

货币供应多了 ， 手中的钱自然就贬值了 。 举个例子 ， 10年前 ， 一件商品是2元钱 ， 10年后 ， 货币总量增加了两倍 ， 那么同样的一件商品价格5元、6元就很正常了 ， 从这个角度看 ， 房价上涨 ， 不是房产本身增值了 ， 而是价格同比例扩大而已 ， 只是房子本身总价较高的缘故 ， 看起来价格增加多了罢了 。

但是 ， 这里有一个现实问题 。 从历史上看 ， M2货币供应增速与经济发展增速保持高度的一致性 ， 随着经济增速趋缓 ， M2货币供应也会保持已经降到两位数以下 ， 2017年M2增速为8.2% ， 2018年8.1% ， 不出意外的话 ， 2019年预计也应该在8.5%内 ， 这与经济增速L型相匹配 。

所以 ， 在可以预计的未来10年 ， 货币增速还会缓慢下降 ， 根据专家预测 ， 未来10来年 ， M2增速基本上是GDP增速+物价指数 ， 物价指数假定在2%上下浮动 。 那么 ， 到2030年 ， 这个M2增速基本上就在7-7.5% ， 相比过去10年M2年均两位以上增速 ， 会有一个3%左右的一个降速 ， 对应过去10年房价年均增速8.5%左右 ， 在未来10年 ， 从M2角度 ， 房价年均增速将在5.5-6%之间 。

如果把M2与第一点的人口因素结合起来看 ， 上面提到的潜力城市群和都市圈的房价潜力显然是要高于5.5-6%这个平均数 ， 这些城市房价就是我们常讲的“钻石价”城市 。 当然 ， 还有很多城市达不到这个平均增速 ， 而瞭望智库提到的80来个收缩型城市（未来还会增加）人口持续流出 ， 房价增长缺乏需求支撑 ， 所谓的“白菜价”基本上就出在这些地方 。

当然 ， 影响房价的因素还有很多 ， 比如对短期房价影响主要就是楼市调控因素 ， 对短期和中期影响还有土地因素等等 ， 但这些都不足以影响长期房价走向 。

针对未来房价走向问题 ， 著名经济学家用“八字”做出预测

专家认为 ， 整体房价继续上涨不需要再论证 ， 是需要也好 ， 还是规律使然也罢 ， 但需要注意的是 ， 由于地区与地区之间 ， 城市与城市之间 ， 所匹配的资源有优有劣 ， 财富有多有寡 ， 纵观世界主要发达国家房地产发展轨迹 ， 中国未来的房价也逃不出“白菜价钻石价并存”的宿命 。

专家的对未来房价预测核心观点：白菜价钻石价并存

笔者认为 ， 应该说这“八字”是非常有价值的 。 虽然很多人都预感到未来房价还会上涨 ， 但到底是像这轮楼市“一涨俱涨” ， 还是只是部分城市上涨而弄不清楚 。 专家的话提示很清楚 。 正如文章前面所分析那样 ， 房产的价值依附于城市 ， 城市潜力发展大 ， 房子自然就有潜力 ， 房产自然就具备钻石价基础 。 而城市经济发展较差 ， 就业机会较少 ， 留不住人 ， 随着住房需求饱和 ， 房子沦为“白菜价”的概率也就增加 ， 这些本上也是10年后城市房产格局 。

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