----楼市已冷 ， 为何不见房价爆跌//----

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楼市凉了吗？有人说房子已经不好卖了 ， 从成交量的减少来看已经凉了 。

房地产到天花板到了吗？经济学家任泽平、著名的专家黄奇帆分析的数据 ， 去年商品房成交17亿平米就是顶点 ， 随后会跌至12亿平左右 。

房价降了吗？不管是热门城市还是网红城市 ， 少量新的促销已经事实上的开始 。

那么 ， 为何很多人并没有感觉到房价的爆跌呢？还有人在说 ， 到售楼部去看 ， 房价还有那么一点小幅上涨 。 这是为什么？

其原因不外乎以下几点：

第一、房价的下降是一个由暗降转向明降的过程 。 大家都知道 ， 一旦房价下调 ， 均会引发老业主的不满 ， 从前期经验来看 ， 没有一个楼盘公开降价后 ， 没有出现过老业主集体回售楼部吃免费盒饭的事 。 且公开降价后 ， 购房时间越近的老业主情绪越大 。 所以 ， 在房价下降的初期均是悄悄的进行 。 一般是一对一的电话给曾经到访的买房人通知 ， 到售楼部后一对一洽谈 。 另外一种是通过工抵房或限量特价房的形式开展 。 所以 ， 这种情况 ， 老业主很难有效聚集 ， 表达不满 。

第二、房价的下降是一个由点及面的过程 。 楼市转冷的过程中 ， 有两类房企会率先降价 。 一类是对楼市判断先知先觉的房企 ， 提前感知到了楼市风险来临 ， 抢先一步出手 ， 回笼资金 。 另外一类是自身资金周转失灵 ， 不得不降价促销 ， 以期通过回收资金保障企业能正常运转 。

在楼市转凉初期 ， 房企的降价主要通过以上两种方式开启 ， 然后传递给所有房企 。 因此 ， 抢先出手的房企收益最好 ， 越到最后 ， 越困难 。 在降价的房源中 ， 郊区房源和低品质小区房源降价来得最为猛烈 。 从最近各城市降价来看 ， 天津、青岛、武汉、重庆、郑州 ， 均是如此 。

房价下降基本确定 ， 那么 ， 是否有爆跌呢？从楼市当前表现来看 ， 不会出现 。

在我们的认识中 ， 房价爆跌一般是指跌幅超过30%以上才算 。 如果房价下跌30% ， 对银行没什么影响 ， 对贷款买房的个人却影响巨大 。 这也意味着去年及今年上半年买房的全部人员被深套 ， 这个影响面太广 ， 不利于稳定 。 所以 ， 从政策上会进行调控 。 这就是为什么主管部门一再强调楼市要稳定 ， 既不能大涨 ， 更不能大跌 ， 大跌的危害更大 。 从房企来看 ， 如果房价下跌30% ， 大部分房企会玩完 。 用孙宏斌的话说 ， “若跌30％ ， 我们都死了” 。 如果用数据来比较风险的话 ， 负债率超过80%的房企都得破产 。 这对经济的影响也会非常大 。 所以 ， 保持稳定为上策 。

综合以上原因分析 ， 短期内各大城市均会现大力度的打折促销 ， 除开北京、上海、深圳而外 ， 新一轮的房价调整正在形成 ， 最大的可能是从金九银十开始 ， 通俗点说 ， 就是金九银十房价打折大促正在筹备 。 所以 ， 如果对于住房需求比较急迫的朋友 ， 可以开始看房了 。 当降价来临时 ， 更能买到自已满意的高性比住房 。