----买房不看不知道 ， 土地性质区别巨大//----

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很多人以为买房主要就是看看地段和价格 ， 其实这里面的学问可多了 ， 比如土地性质和产权用途千差万别 ， 还款金额和时间也不尽相同 。 买房是何等大事 ， 小小一个细节就能带来巨大影响 ， 站长今天就来科普一下买房需要注意的那些事 。

土地性质一般情况下分为五类 ， 包括居住用地、商业用地、工业用地、综合用地和其他用地 。 其中工业用地是指用于工业产生或者和工业生产有关的场所 ， 比如车间、仓库、设备房等等都属于工业用地 。

其他用地一般用来建设学校、医院、实验室等设施 。 而对于大部分人 ， 面对最多的是居住用地和商业用地 。 其中住宅用地指的是住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地 ， 具体包括城镇居民的普通住宅、别墅用地、城镇混合住宅用地、城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地等土地 。

而商业用地可建综合商厦、购物中心、百货商场、超市、专业商店、旅馆酒店、酒店式公寓、商办公寓、写字楼、会展中心、小学、中学、菜店、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等 。

对于跟购房者关系最大的商办公寓 ， 是指开发商将依法批准的商业建设地块以商务公寓或酒店式公寓的形式推出 ， 常见的形式有通廊式小户型公寓、酒店式公寓、Soho、Loft等 。

居住和商业土地区别

居住用地和商业用地的区别 ， 首先是贷款方式和还款年限不同 。 商业性质的住宅产权是40年 ， 只能进行商贷 ， 而且贷款年限最高只有10年；而住宅性质的住宅是70年产权 ， 除了可以选择商贷 ， 还能使用公积金贷款 ， 贷款时间最高30年 。 每个月还款少了 ， 压力当然也就小了很多 。

其次是首付比例 ， 商业性质的住宅最低也得5成首付 ， 而住宅可以做到3成首付 。 最后就是契税 ， 首套住宅的契税根据面积大小而定 ， 一般是1%-3%;而商业性质住宅的契税均为3% 。 看着不多 ， 但是总价算出来肯定也不少 ， 省下来够买几个苹果11了 。

举个例子：小A购买了一套70年产权的房子 ， 开发商在2008年签订土地使用权 ， 在2012进行销售 ， 小A在2013年拿到房产证 。 最后是2008年加70年产权 ， 就是A的土地使用权年限 。

如果是在政策轻松的城市购房 ， 商业性质住宅也不是一无是处 ， 一些刚需想着可以买来过渡 ， 今后再转手；投资客在不占名额的条件下也可以买来投资 。 这就是为什么很多人倾心于公寓的原因 。 然而别忘了 ， 商业住宅40年产权的房屋首付要5成 ， 而且商贷利率比公积金高了很多 ， 月供也不是小数目 。

除去资金因素以外 ， 购房资格也是个问题 。 就北京而言 ， 目前商住政策最大的问题是个人很难购买 ， 新建商办类项目只能出售给企事业单位、社会组织 ， 存量商办类项目再次销售可卖给个人 ， 但个人必须在京连续5年缴社保或个税 ， 在京无住房和商办类房产 。 最要命的是只能全款购买 ， 只能全款购买 ， 只能全款购买——重要的事说三遍 。

目前北京处于全国最严格调控措施 。 但对于部分位置较好的商住 ， 如果价格跌幅大 ， 持有价值仍在提高 。 而北京周边的香河、大厂、固安都不限购价格也比较便宜 ， 比较适合刚需一族 。