【公租房|楼市的天花板，会塌吗？】

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原创 刘晓博
中国楼市的天花板“是什么” ， 或者说“在哪里”？
我之前提出过“美元顶”和“人民币顶”的说法 ， 但这是从货币角度来说的 。 如果从城市角度来说 ， 香港可以看做是中国楼市的天花板 。
虽然内地房价上涨很快 ， 但香港房价（全城均价）仍然是全国最高的 。 而且香港人均收入、人均GDP仍然遥遥领先四大一线城市 ， 所以中短期内 ， 我们还看不到内地城市房价超越香港的可能 。
这个中秋节 ， 香港股市出现了大幅下跌 ， 其中香港本地房地产股的跌幅 ， 甚至超过了“内房股” 。

先来看一下 ， 香港房地产行业四大家族“旗舰公司”股票走势图：

上图是李嘉诚家族控股的长实集团 。

上图是郑裕彤家族控股的新世界发展 。

上图是李兆基家族控制的恒基地产 。


上图是郭得胜家族控制的新鸿基地产 。
“四大龙头”都跌了有一段时间 ， 本周一则创出了近期最大跌幅 。

香港本地房地产股 ， 为什么出现了趋势性下跌？跟两个消息有关：

第一个消息是：国家有意解决困扰香港多年的住房问题 。 主要手段是增加供应量 ， 尤其是保障性住房的供应量 。 这对于专注于商品房开发的香港本地房地产公司 ， 会带来短期利空 。

第二个消息是：有自媒体报道说 ， 港府将改变“粉岭高尔夫球场”土地用途 ， 主要用来做公租房 。

有多家媒体煞有介事的转发了如下内容：
香港政府决定粉岭高尔夫球场正式取消 。 全部划拨与工务署做公租房 。 未来市场供应约百万套 。 基本占了目前市场的供应量的2/3 ， 粉岭项目18年3月第二次征询被四大地产商集体以保护香港市场稳定供应反对 。 2021年4月正式启动第三次 ， 全部地产商都赞同政府意见 。
100万套公租房 ， 听起来非常解气、过瘾 。
但稍微有点脑子的人就会质疑：这靠谱吗？
我们先来看看“粉岭高尔夫球场”在哪里 。


上图就是这个高尔夫球场的位置 ， 在香港北区 ， 靠近深圳 。
再放大地图仔细看：

这里距离罗湖口岸、皇岗口岸、福田口岸和深港科技创新合作区（深港河套）都不远 。

其实 ， 收回粉岭高尔夫球场用地建设住宅 ， 并不是今年才有的“突发消息” ， 早在几年前就在探讨了 。

粉岭高尔夫球场始建于1889年 ， 有100多年的历史了 。 这个球场占地170公顷 ， 拥有2600名会员 ， 李嘉诚就经常在这里打球 。 这个球场的部分土地 ， 2020年8月到期 。

170公顷 ， 就是1.7平方公里 ， 相当于2.36个故宫大小 。 如果按照媒体说的 ， 这个球场改建为小户型公租房（每套10多个平方米） ， 可以提供100万套住房 。 即便每套房子只住一个1人 ， 也要入住100万人 。

你用脚都可以想明白 ， 这是不可能的 。 如果1.7平方公里住100万人 ， 人口密度就达到了58.8万人/平方公里（上海中心城区人口密度是2.3万人/平方公里） 。 这几乎相当于把澳门的全部人口 ， 放到澳门20分之一的空间里 。