人不是沙丁鱼 ， 地球上至今都没有这样超高密度的城区 。
但遗憾的是 ， 竟然还有学者转发了“一套高尔夫球场可以增加100万套公租房”的说法 ， 真是让人大跌眼镜 。
100万套公租房 ， 这是什么概念？


上图是香港官方统计报表里的 ， 香港永久住房的数量 。 截至2020年末 ， 香港一共有292.4万套住房 ， 这是100多年来建设的总存量 。
香港的最新常住人口是747万人 ， 这意味着每2.56个香港人就拥有了1套住房 。
所以 ， 香港不像我们想象的那样极端缺少住宅 。

我曾测算过：只需要20万套实用面积是40到50平方米的住房 ， 就可以基本解决香港的住房问题 。 至少可以消灭“笼屋”、“劏房” 。

如果新增40万套住房 ， 香港人的居住状况将有非常明显的改善 。
如果新增100万套住房 ， 哪怕是5到7年里供应出来 ， 也将让香港楼市崩盘 。 因为供应量太大了 。


事实上 ， 2019年时媒体是这样报道这个项目的（上图） 。 这个高尔夫球场一共170公顷 ， 政府计划先收回其中土地到期的32公顷 ， 可以建设4600套公屋 。

这样我们可以推算出 ， 如果170万公顷都收回建设公屋 ， 或许可以建设2.4万套 。 按照一个家庭2.5口人计算 ， 可以安置6万人 。

1.7平方公里内 ， 住6万人 ， 已经算是非常密集的了 。

虽然传闻夸大了潜在的住房供应量 ， 但有一点是肯定的：香港最大的民生短板是住房问题 ， “二次回归”即将完成 ， 阻挡香港增加住宅用地的因素都消失了 ， 香港的确到了“住宅补短板”的绝佳时刻 。

但有一点需要注意 ， 目前香港超过51%的家庭购买了住房 。 对于香港人来说 ， 住房占其家庭资产的比重一点都不低于内地居民 。

而且香港房价偏高已经持续了百年以上 ， 银行体系里的抵押物多是土地和房屋 。 如果房价出现大跌 ， 显然不利于稳定经济、稳定金融 ， 也不符合超过51%的香港家庭的利益 。

治大国若烹小鲜 ， 管理一个城市也是如此 。

解决香港住房问题 ， 稳中推进一定是最好的办法 。 让房价上涨低于GDP的增长 ， 低于人均收入的增长 ， 甚至横盘几年等等中低收入 ， 都是可行的 。 下跌 ， 尤其是显著下跌 ， 则应该尽量避免 。
所以香港四大家族的股票跌 ， 是有道理的 。

但香港跟内地不同 ， 很难出现国有控股、香港政府控股的企业主导香港房地产的局面 。 民营大地产商的基本格局不会发生重大变化 ， 但“几大家族”的确应该顺应新形势 ， 主动为香港“补住房短板”做贡献 。

香港作为中国房价最贵的城市 ， 它的房价一旦稳住 ， 实现了“房住不炒” ， 对内地大城市也将产生积极影响 。
内地楼市的“带头大哥”是深圳 ， 最近几年两波上升行情都是深圳引发的 ， 深圳房价也已经成为仅次于香港的第二城 ， 超过了北京和上海 。

如今的深圳楼市已经被彻底管住 ， 全市二手房月成交甚至跌破了2000套 。 最近常有人问我：深圳楼市何时可以回暖？
我的回答是：急什么？僵持、横盘阶段才刚刚开始 。 深圳的大学区制、教师交流轮换制度还没有落地（已经写入地方法规） 。 所以 ， 现在不是讨论深圳楼市回暖的时候 。
由于深圳商品房总量偏少 ， 常住人口“自有住房率”严重偏低 ， 再加上深圳经济有活力、人口增长快 ， 所以深圳楼市值得长期看好 。 但短期看 ， 尤其是2年内楼市僵持、横盘 ， 是好事 。 有利于提升城市竞争力 ， 有利于让更多的人“入股深圳” 。

对于北京、上海、广州、杭州等城市来说 ， 也是如此 。 一定要看懂调控 ， 理解调控 。 正是有了调控 ， 中国楼市才避免了剧烈波动 ， 避免了经济危机 ， 或者说远离了“日本模式” 。