----警惕！出现这两个信号 ， 房价将进入下降趋势！//----

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之前的四篇文章 ， 分别解释了四个问题：

①从全国范围来讲 ， 中国房价已经过高 ， 且并非地少人多导致 。

②短期来看 ， 购房愿望＝收益－成本＝房价涨幅+1.5%－首付款×无风险利率－贷款×房贷利率 。 从短期来看 ， 降低利率可刺激购房愿望 ， 增加购房需求；提高利率 ， 可抑制购房愿望 ， 减少购房需求 。

③长期来看 ， 房价是一种货币现象 ， 房价的高度和增速与一国货币发行总量和增速成正比 。 货币发行量越大 ， 房价越高 ， 货币发行增长速度越快 ， 房价增长越快 。

④本质来看 ， 房价反映住房的供需关系 。 供大于求 ， 房价下跌 ， 供不应求 ， 房价上涨 。 到目前为止 ， 高房价本质上是供给不足的问题 ， 货币政策起到了推波助澜的助涨作用 。

这是第五篇文章 ， 想重点阐述解决高房价的有效办法 。 解决高房价 ， 需要从两方面着手 ， 增加供应做大蛋糕 ， 打击投机做好蛋糕再分配 。 两手都要硬 ， 高房价问题大概率可以迎刃而解 。

一、增加供应 ， 做大蛋糕

理论上这个问题很好解决 ， 增加供地 ， 让开发商多盖房就是了 。 但在实际操作中 ， 由于中国特殊的土地供应制度 ， 存在一个内在的逻辑矛盾 。 以至于这个问题不好解决 ， 或者说在解决这个问题的过程中 ， 外在的表现反而是房价上涨 ， 而不是房价下跌 。 让我们仍然从供需的角度解释这个问题 。

1 ， 土地是住房的源泉 ， 地方政府是土地的唯一供应者甚至是垄断供应者 。 政府作为一级供应者 ， 是住房市场重要参与者和垄断者 ， 这是中国住房市场区别于其他国家本质特征 。

2 ， 住房是供应的直接来源 。 房地产开发商作为次级供应者 。

3 ， 土地掌握在地方政府手里 ， 土地出让金是地方政府重要的财政收入来源 。 土地拍卖的越多 ， 地方政府收入越高 。

4 ， 房地产开发商是土地竞拍的主体 。 预期房价上涨才会积极竞拍 ， 预期房价下跌 ， 将消极参与竞拍 。 积极竞拍扩大供给、消极竞拍减少供给 。 也就是说 ， 预期房价上涨土地拍卖才会越热 ， 政府收入越多；预期房价下跌 ， 土地拍卖将趋冷 ， 政府收入减少 。

5 ， 地方政府作为市场参与者的同时 ， 还扮演裁判员的角色 。 房价越高 ， 面临的道德批判越多 ， 为平衡这方面压力 ， 其希望房价下跌 。 但为自身财政收入的利益考虑 ， 其希望土地拍卖不要冷 。 对地方政府来说 ， 最理想的局面是：保持房价稳定甚至降低的同时 ， 土地拍卖火热 。

问题就来了 。 根据4和5的分析 ， 土地拍卖和房价呈正向关系 ， 房价下跌 ， 土地拍卖遇冷 ， 土地供应减少 ， 住房供应随之减少 ， 导致未来房价上涨 。

而之前包括现在的调控 ， 仍然是遵循这一思路 ， 控制房地产开发企业资金链 ， 增加其买地难度 ， 通过降低土地拍卖热度 ， 来为房地产市场降温 。 这是完全走错了方向 ， 是为未来的房价上涨埋下伏笔 。 限购、限售 ， 这种人为改变市场关系的非市场行为 ， 更是短期逆市场规律而动 ， 从根本上是无效的 。 没有从根本上改变市场的供需关系 ， 限购、限售一解除 ， 市场恢复原有的供需关系 ， 而经过调控 ， 供应反而没有跟上 ， 房价不涨才是怪事！调控的最正确方式应该是大规模的增加供地 。 但这样会造成地价下降 ， 地方政府愿意吗？所以地方政府给每块拍卖地皮都设定了一个最低限价 。 地价下降 ， 更会形成在当前价格基础上的降价预期 ， 房地产开发商还愿意参加竞拍吗？土地流拍将会增加 ， 这样反而减少供给 ， 与愿望背道而驰 。