----武汉二手房均价17694元/平方米 新房限价小幅松动//----

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武汉 ， 湖北省省会、副省级城市 ， 全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽 。 常住人口1109.1万人 ， 户籍人口883.73万人 ， 2018年GDP为14847.29亿元 ， 城镇人均可支配收入47359元 。 作为热点二线城市 ， 武汉的楼市也向来是被业内关注的重点 ， 去年还保持较高的市场热度 ， 但今年成交量小幅下跌了 ， 预计未来会走向平稳 。

2016年 ， 武汉重启和升级限购政策 ， 本市户籍家庭限购2套 ， 非本市户籍家庭限购1套 ， 需提供连续2年社保或个税 。 首套房的首付比例不低于30% ， 二套房首付不低于50% ， 但如果是非普通住宅的话首付不低于70% 。 毛坯商业贷款 ， 精装修消费贷 ， 消费贷期限最长不超过10年 。

与此同时 ， 武汉也实施了限价 ， 各区域都有隐形的房价红线 ， 精装修最高不超过5000元/平方米 。 但到了2019年 ， 因为市场发展和需求等影响 ， 武汉限价有松动迹象 ， 部分高价盘以地价和开发成本综合测算销售价格 ， 预售价格在一定程度上超过了区域限价 。

有专家表示 ， 武汉限价松动跟2018年市场火热有关 ， 刚需盘销售持续火爆 ， 去化基本达到90%；改善类产品去化明显放缓 ， 去化率为50%-60%；但是豪宅去化就艰难了 ， 去化率只有30% 。 到了2019年 ， 武汉市场降温 ， 中高端产品都难卖 ， 但因为热度顺延 ， 导致高价地的限价突破 。

从数据上看 ， 武汉市场在“房住不炒”政策的推动下 ， 成交主力已经回归自住和改善性需求 。 只是刚需市场结构分化 ， 毛坯售价1.3万-1.5万/平方米+精装修3000元/平方米的项目性价比有优势 ， 也更为受欢迎 ， 可实现开盘售罄的效果 。 而销售价格2.8万/平方米的高价盘潜在供应为150万平方米 ， 开盘去化效果不佳 ， 只是具体成交还不错 。 整体来说 ， 武汉刚需市场分化 ， 改善市场表现平庸 ， 高端市场小幅下滑 。

另外 ， 受整体市场热度下滑的影响 ， 武汉公寓更难去化 。 2016-2017年 ， 武汉住宅供应紧张 ， 所以引发公寓的销售 。 但2018年以来武汉供过于求 ， 住宅供应充足 ， 再加上公寓价格和住宅差距不大 ， 所以更多人会选择住宅 ， 最后导致公寓难去化 。

2018年武汉楼市供应增至2500万平方米 ， 实际成交量大概是2160万平方米；预计2019年实际成交量将小幅回落至2000万平方米 ， 同比减少7% 。 房价方面 ， 小资家数据显示目前武汉二手房报盘均价为17694元/平方米 ， 相对还是比较平稳的 。 展望未来 ， 武汉市场应该会进一步降温 ， 不过成交量下滑应该有限 。

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