----三四线房价预跌落空？专家：城镇化进程10年“两个因素”稳楼市//----

----三四线房价预跌落空？专家：城镇化进程10年“两个因素”稳楼市//----

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有市场就有多空分歧 ， 房地产概莫能外 。 信志强 ， 住洋房；听牛刀 ， 住牛棚 。 网上流传的楼市唱多和唱空的代表 ， 比喻较为形象 。 二十年的房地产历史已经表明 ， 不买房仍住在“老旧小” ， 后知后觉的人 ， 经不住“三月不买房 ， 一年又白忙”的鞭策 ， 也超上了楼市第一波红利的末班车 。

楼市调控从2016年9.30至今三年 ， 一线城市北上广深 ， 由领涨市场到持续横盘 ， 作为市场的“龙头”确实稳住了 ， 二三四线城市掀不起风浪 。 楼市从去年九月进入拐点以来 ， 业内一致预测 ， 三四线城市房价将率先下跌 ， 理由有三：产业经济欠发达 ， 人口人才净流出 ， 棚改货币化去库存接近尾声 。

经过年初的“小阳春” ， 楼市又重新确立回调趋势 。 房地产投资增速 ， 土拍溢价率 ， 商品房销量均数月下降 ， 唯独库存上升 。 国家统计局数据显示 ， 8月份 ， 一线城市二手房价从去年6月以来 ， 同比首次转降 ， 二线城市二手房价涨幅不再扩大 ， 苏州、成都领跌热点二线城市；三线城市的房价涨幅放缓之后 ， 略有扩大 。

城镇化进程潜力巨大

那么 ， 业内人士预测：今年三四线城市房价下跌 ， 为什么落空？

从全球经济发展的一般规律看 ， 城市化进程是历史的必然趋势 ， 不可逆转 。 我国人口城镇化率接近60% ， 与发达国家的70-80%还有很大的差距 ， 要达到国家规划的城镇化目标 ， 农村人口迁移城市尚需10-15的历程 。 尤其是三四线城市城镇化率50-55% ， 城市化进程空间巨大 ， 任重道远 。

中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁指出：城市化是拉动内需的动力 ， 未来十年人口城镇化率要达到70% ， 城市存量3亿农民共有5亿农民进城 ， 带来巨大的住房需求 ， 城镇化红利对房地产持续增长形成有力的支撑 。

经济学家任泽平认为 ， 人口向大城市流动的趋势不会改变 ， 我国城镇化率才58% ， 距离城镇化率80%相差甚远 ， 未来10年至少有2亿人口进城 ， 楼市在窗口期 ， 房价没问题 。

三四线城市房价并未下跌且持续上涨 ， 楼市的稳定有以下“两个因素”：

第一 ， 漂族返乡置业托市 。 此轮三四线城市房价大涨 ， 一方面是随着一二线城市跟涨 ， 另一方面棚改货币化分配推高房价 ， 功不可没 。 已经涨幅一倍的房价 ， 谁来接盘呢？在一线城市打拼的漂族 ， 他们月薪1-2万元在当地属于中低收入 ， 买不起房落不下户口 ， 但返乡置业并不难 。

举个例子 ， 在菜场摆摊的一对夫妻 ， 说他们的儿子大学毕业后 ， 在上海工作是码农每月3万多元 ， “咱在上海买不起 ， 我们在徐州买了140平方的房子 ， 就等着他谈女朋友了 。 ”我补充道 ， 你儿子收入在上海买房 ， 要用20年还是小套 ， 在徐州3-5年收入足矣 。

第二 ， 农村青年结婚“标配” ， 把新家安在城市 。 一次乘火车 ， 笔者与卧铺对面的中年男子聊天 ， 他在徐州一家私企当油漆工 ， 月入有1万元 ， 老家是安庆潜山的 ， 回老家是给儿子筹备婚礼 。 我问 ， 村里青年结婚都是二层小楼吧 ， 他说孩子在安庆市买了房子 。 我又问县城不好吗？他说 ， 县城房子也不便宜 ， 村里青年男女成婚 ， 都时兴到城市买房子 ， 城市环境好 ， 生活方便 ， 教育质量好 ， 看病有大医院 。