----北京大学徐远教授 ， 房价还有很大的上涨空间//----

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当前的楼市 ， 在房住不炒之下 ， 房价上涨基本结束 ， 不管是一线城市北京、上海、广州 ， 还是准一线城市杭州、武汉、成都 均出现了明显的楼市分化行情 ， 部分区域房价开始公开下跌 ， 且跌幅一般在20万每套左右 。 包括今年的网红城市重庆、西安、郑州新房打折季也已开启 ， 二手房更是有价无市 ， 只有降价才有出售的机会 。 当前 ， 无论是房企还是买房人都处于观望之时 ， 北京大学国家发展研究院金融学副教授徐远博士在一本关于房子的书说：中国房价谈不上有泡沫 ， “还有很大的上涨空间” ， 基于对北大的仰望和信任 ， 也许徐远教授思考的更加深远 ， 咱不敢妄议 。 提出一点不同的意见与徐远教授商榷 。

徐教授在书中的几个主要观点如下：

1、房价的上涨是经济增长和城市化的结果 ， 中国的房价与国际可比城市还有相当的差距 ， 谈不上泡沫 ， 当前 ， “房产依然是稳健可靠的投资” 。

我们认为：房价的上涨是经济增长和城市化的结果 ， 但是“房产依然是稳健可靠的投资”这个观点可能没有考虑到当前居民买房的杠杆水平 。 从最新的数据来看 ， 我们买房的负债与收入杠杆达到了130% ， 接近于美国次贷危机前132%的水平 ， 今年底大概率超过 。 由于银保监会的提前管控以及我们经济的增长持续 ， 虽然不至于出现次贷问题 ， 但是 ， 房价的上涨显然不再具有动力 。 在房住不炒的严格执行之下 ， 房价不涨了 ， 持有房子会出现年均4个点左右的亏损 ， 所以 ， 我们认为 ， 房产不再是好的投资标的 。

2、买房的合理性没有悬念 ， 因为城市居民要改善居住 ， 农村居民要进城 ， 加上中小城市居民要往大中城市迁移 ， 另外很多人要买多套房、买改善房” 。

我们认为：人口的流动还会持续 ， 这是确定性的事项 ， 但是 ， 不管是进城的农民还是由小城进入大城的居民也好 ， 他们现有的收入已经不能支撑现有的高房价 ， 一部分有实力的人其实已经买了房 。 如果教授做个实地调研 ， 可能会知道 ， 现在县城的人50%以上在省城买了房 ， 搁置待涨 。

3、中国房价谈不上有泡沫 ， “还有很大的上涨空间” ， 反映的是“约束条件下的极度理性” 。

我们认为：新生儿数量创50年来的新低 ， 60岁以上老人的占比已经超过15岁以下年轻人占比一个百分点 ， 问一问身边人 ， 未来买房的主力军00后及10后们会差房吗？房子是不会差的了 ， 根据经济条件 ， 会有一部分改善性的购买需求 。 但是 ， 普遍性的房价上涨空间可能真没有了 。

其实 ， 从近两年汽车销量、服装销量的持续下降、方便面销量的回升可以间接证明 ， 居民手中能买房的钱真的不多了 。 大家想一想 ， 连衣服都不敢买了 ， 还有多少钱买房？