华住VS锦江，如何选择更适配的酒店品牌？( 二 ) 华住

2、对比RevPAR后，我发现房量大+非成熟区域的地方，维也纳完胜全季。成熟区域全季依靠会员转化，会实现更高溢价，而我们购买的物业位于西安高新区，地理位置相对偏僻，维也纳相较于全季，更注重销售人员的地面推广，因为规划有130间房，在房量较大的情况下，更适应新区的发展；
3、想要尝试增加额外的会议室/餐饮收入，维也纳品牌价格相对灵活，且又有会议室/餐饮销售的经验；
维也纳于2021年3月开业，几乎没有爬坡期，全年客房RevPAR是260 ，对于这个数据，我是满意的。
经营复盘后，在航天城维也纳这个项目中，项目满意点有：
1）工程质量高，几乎没有维修。
初出茅庐投资酒店，对工程方面不大了解，所以在投资第一家桔子酒店时，一味追求美观，导致实用性不强，工程质量不尽如人意。所以在第二家酒店维也纳上，我们更注重设计，优先后期工程维护及运营的功能性，再追求外表美观。
2）装修风格受欢迎，有认可度。
原先规划是打造维也纳3.0版本，但酒店开始装修时，维也纳品牌方在试验新的4.0和5.0版本效果。于是我当时狠了狠心，装修中途停工1个月，去维也纳刚开业的汕头新店做调研。最后我们的公区设计和房间家具用了最新的5.0版本，深受顾客欢迎，在市场上认可度也较高。
项目遗憾点：
没有充分做好前期背调工作，忽略了酒店周边企业自带会议室。虽然部分企业有外出开会的需求，但要求会议室规模要大，装修要高档。而航天城维也纳的会议室只能开培训小会，最终导致酒店会议室利用率过低， 10个月的会议室收入总计才12万，与预期相差甚远。
另外，这个项目虽然几乎没有爬坡期，但一年内换了3个店长，导致运营团队比较混乱。从中可以吸取的教训是运营团队还是要亲自搭建。

风格适配：华住VS锦江，谁更适合你？在酒店投资中，投资人风格分为多种。

第一类投资人风格，投资人将投资酒店作为副业，还是主业。像我们家族就属于前者，把投资酒店作为副业，主业依然没放弃，但也没有太多的时间和精力去做酒店的日常运营。
第二类投资人风格，投资人是否有装修以及酒店经营的经验；是否有储备服务业、餐饮类的人才。
第三类投资人风格，在酒店经营管理的投入度上，有些投资人事必躬亲，亲力亲为；而有些投资人确实年纪较大，可能不想管太多的事情，也就是甩手掌柜型的投资人。
前面也有提到， 4年时间里，我投资了3家酒店。其中桔子和全季是华住旗下的，维也纳是锦江旗下的。
那么华住VS锦江，哪个是最喜欢的投资风格？针对两大品牌的运营风格和优势，以全季和维也纳为例，我整理了一张表格供各位参考。

管理人员：
华住旗下的酒店只配备了一个店长，品牌方的文化使然，店长也要亲力亲为，哪里有需要就往哪里搬，一线有需要的时候店长也要担当一线职位。店长的年龄也比较年轻，与年轻投资人的契合度较高。
维也纳管理团队则由一个店长+多个部门经理组成，部门分工比较明确。相较华住而言，在管理人员的工资上，投资人需要投入更多的成本。店长的年龄普遍要长一些，与成熟一些的投资人契合度较高。
人员工资：
华住的人员工资配比较低，大概在0.2左右；锦江则在0.25左右，因为其对工程部和安保部要求较高，实行三班倒模式，所以工资配比稍高。

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