华住VS锦江，如何选择更适配的酒店品牌？( 三 ) 华住

运营风格：
华住来自上海，锦江旗下的维也纳来自广东，两大品牌的运营风格各具地域特色。
华住在设计风格上比较迎合年轻人的需求，符合大众的审美偏好。
维也纳的优势在于，对工程的细节要求严格。
整体而言，就是维也纳就像广东人一样，落地、实在。而华住的CEO是IT出身，非常精于数字化管理，实行“自上而下的垂直管理” ，能够实时看到房态，对于投资人而言，可以进行实时对比，这和上海人精明的性格特质也基本符合。
客源渠道：
截至2021年第三季度，华住拥有1.89亿名会员，为中国最大的酒店忠诚计划。除了会员队伍庞大外，华住会员的活跃度也是最高的，这是其他酒店集团没办法超越的。会员输送比例高达70% ，但也会造成OTA与销售管理能力欠缺的问题。
锦江则更依赖某个区域的地面销售，会员输送比例仅占比10-30% ，店内销售需输送>50% ，因此OTA与销售管理能力是其强项。
客房数量：
这一点是我较为主观的看法。
我认为华住旗下酒店的客房数量最好不要超过100间。刚才有讲到，华住的会员订房占比能达到70% ，会员+一定比例OTA即可满房，因此不用花太多经历做销售。
而锦江的盈利模式除了客房收入之外，还有一定的会议室/餐饮组成，因此地面销售对于锦江很重要，它有专门的销售部输送50%的房客体量，而会员订房占比较低，仅10-30% 。因此锦江在运营160间客房量的酒店时优势更为明显。
总而言之，投资人在进行品牌决策时，除了需要关注酒店的地理位置、房间量以外，酒店的管理费和人员工资也是成本的大头，也是需要重点留意的。

建议我的投资风格属于稳健型，我喜欢把功夫花在前期谈判过程中，未雨绸缪。
首先，在前期筹备中，与开发商签订合同时，我会把工程条件、物业条件较为细致的罗列出来，这样可以大大杜绝施工阶段的扯皮与矛盾，避免增加后期改造费用。
其次，在设计上严格把控公摊面积。我目前投资的三个项目公摊面积基本控制在55㎡以下。
想对品牌方说：
华住：加深垂直的数字化管理，这是华住一直在做，同时业内暂时无法超越的，但同时应该注入区域内的水平管理。据我所知，华住近期也已经在做区域化管理改变，让我们拭目以待吧。
锦江：充沛的人员储备和培训、围绕销售为核心的运营管理原先是维也纳的重点特色，但近期这种优势略有削弱。因此，品牌方在补足自己短板的同时，应该要加强自己长处的保留。
想对新手投资人说：
1、从其他行业转行做租赁酒店投资的，建议除非有远低于市场的租金，否则不要轻易入局，因为酒店行业是一个相对来说比较稳健长周期的行业，难有爆发式的回报，所以心态一定要平稳，坚持长期主义，切忌加杠杆进行投资。
2、不要完全依赖酒店品牌方的数据，自己联系业主进行市场调研，参与感很重要
筹备期一定要自己来做，后续运营进入到相对稳定、成熟的阶段，在人力方面也有一定的积累，那主要工作就转变为筛选更适合的人去匹配相应的岗位，这个阶段可以慢慢放手。

关于未来目前，行业已经进入到了一个洗牌期，自持物业不再是星级酒店的专利，中高端酒店自持是大趋势，未来希望买卖市场上可以出现更有效的退出方式，加大资产处置的灵活性。
就我个人而言，没有之前那么冲动了，不会频繁寻找新项目投资。如果要进行新投资，我会更多考虑去找独栋物业，这样未来会有更多的操作空间，而不是像之前一样拿写字楼/公寓的夹层，毕竟楼中层要进行处置可能相对被动。

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