第一个问题：预测未来十几年全国整体房价是涨还是跌？幅度是多少？

通过这些年房价涨跌因素来看 ， 影响房价的三大要素分别为金融、土地、人口 。 金融因素又分两个方面 ， 一是房贷利率高低影响短期房价涨跌 ， 二是货币松紧取向影响房价中长期趋势 。 过去的我们就不说了 ， 那么 ， 我们看未来这三个要素会如何发展呢？

首先金融方面 ， 一方面 ， 我们现在的房贷利率水平跟其他贷款利率不一样 ， 属于单向提高 ， 这是楼市调控需要 ， 自去年12月份以后 ， 我们的房贷利率处于一个微幅下调趋势 ， 但最近一个多月来 ， 房贷利率又开始稳中有升 ， 特别是一些热点城市 。 就当人们认为还会继续上行时 ， 外部环境又发生明显变化 ， 欧美主要国家开始了降息 ， 且有可能不止一次 。 就现在情况看 ， 我们不一定跟随降息 ， 但对于房贷利率来讲 ， 继续上行的可能性大幅降低 ， 未来一年时间趋稳 ， 放长到未来十多年看 ， 由于经济发展需要 ， 利率水平应该是向下趋势 。 而房贷利率即使或有单边上扬 ， 整体趋势应跟随向下 。