----寻找正在消失的大平层//----

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最近 ， 找『地产营销人』买“洋房+大平层”组合产品的朋友突然多起来 ， 在北京搜寻一圈之后发现 ， 这类项目不仅少 ， 而且在售中的还非常热销 ， 看来需求的提出总是暗含着市场的道理 。

为什么是“洋房+大平层”？这两个产品条件的叠加在当下市场中有什么意义？

首先看洋房 ， 我们一般定义洋房不超过6层 ， 但市场上也有8层叫洋房的产品 ， 这就密度偏高了 。 洋房的出现受限于土地条件 ， 在有明确限高要求和区域特殊规划方向下 ， 低密洋房才有可能出现 。

在北京能给予低容积率指标的区域板块不多 ， 主要分布于东北部孙河、中央别墅区 ， 北部昌平北七家 ， 以及西部青龙湖 。 其实洋房从形态上与很多叠拼已非常接近 ， 近乎墅居的体验是改善客群的渴求 。

不过最关键的是 ， 洋房产品与城市的距离关系 ， 城市洋房显然是市场中最稀缺的品类之一 。 上述提及的几个板块都有鲜明的城市属性 ， 居住舒适但不偏离繁华 ， 这是购房者未曾表露的心迹 。

大平层 ， 我们一般是指150㎡以上的普宅产品 ， 为什么以这个面积线划定？一方面 ， 当一个户型的尺度在150㎡以上时 ， 才有可能感受到充沛的空间感 ， 舒适性是大平层产品的标签；另一方面 ， 针对市场上主流的限竞房项目 ， 150㎡具有良好的区隔性 。

我们知道 ， 绝大多数限竞房即使做到30%的改善性户型 ， 一般也只能是140㎡以内 ， 或者是单层地上面积狭小的叠拼、合院 。 大平层很难设计出来 ， 即便偶有出现 ， 也会迅速卖空 ， 基本呈现供不应求的状态 。

市场需求强烈 ， 也可以说明“洋房+大平层”这种产品组合非常珍贵 ， 根据楼市走向 ， 有日渐消失的可能 。

1、纯住宅大平层的“豪宅”命运

既然大平层与大部分限竞房无关 ， 那么这类产品就多在纯商品住宅项目中 。 豪宅做大平层是惯性定位 ， 根据北京楼市大平层项目分布 ， 基本沿四环分布 ， 皆为10万+城市顶豪 。 总价2000万起 ， 购房者面对该门槛 ， 不得不望房兴叹 。

而今年在城六区推出的不限价、不限面积的新地块 ， 以朝阳孙河、石景山古城、丰台造甲村为例 ， 全部晋升为地王 ， 楼面价再次印证“面粉贵于面包”的规律 。

根据业内测算 ， 朝阳和丰台两地块未来售价必突破10万+ ， 石景山地块也大概率在7.5万/㎡之上 ， 因此这几个明年入市的新项目 ， 即使有大平层的新增供应 ， 也大概率会维持豪宅档位 。

因此 ， 对于购房者来说 ， 找到城六区高性价比、低总价的大平层是当务之急 。

2、大平层供应逐年下滑的趋势

之前 ， 『地产营销人』曾做过一个统计 ， 看过去三年 ， 北京大平层的供应状态和市场占比 。 得出结论 ， 从2016年起 ， 北京150㎡以上大平层 ， 供应量为4347套 ， 市场占比19.24%；2017年为2883套 ， 市场占比12.74% 。 2018年为2991套 ， 市场占比7.89% 。 供应逐年下降 ， 占比不断降低是主要特征 。